이사철… 안전한 중개업소 찾기 5계명

 

 

이사철… 안전한 중개업소 찾기 5계명

 

봄에 접어들어 이사철이 다가오면 내 집 마련의 꿈에 부푼 실수요자부터 좀더 편리하고 저렴한 전월세를 찾아 나선 이들까지 부동산 중개업소를 찾는 일이 빈번해진다. 하지만 수요가 많은 만큼 부동산 중개 사고도 빈번한 게 현실.

확인 설명서를 작성하지 않아 자주 발생하는 입주 후 하자 보수 문제부터 계약금과 보증금의 일부 손실까지 주의해야할 점이 한두 가지가 아니다. 이에 따라 믿을 만한 중개업소를 선택하는 것이 중요하다. 안전한 중개업소를 찾는 5계명을 살펴보자.

◆ 중개보조원 No, 공인중개사·중개 법인 OK = 중개보조원은 대개 공인중개사 자격증 없이 단순 중개 업무를 보조하는 경우가 대부분이다. 그러나 일부 중개보조원은 실장이란 직함을 남용해 계약서나 중개대상물 확인서에 서명하거나 날인하는 경우가 많다. 이는 명백히 불법이다. 이에 따라 중개 실무를 제대로 파악하고 책임 보장이 가능한 중개업소를 대표하는 공인중개사와 직접 거래하는 것이 현명한 방법이다.

◆ 공인중개사 등록증부터 살펴라
중개사무소 등록증, 중개수수료·실비 요율 및 한도액표, 공인중개사 자격증, 업무보증 증명 서류 등 4가지를 완비한 중개업소를 찾아야 한다. 이는 중개업소의 의무 사항이다. 조금이라도 미덥지 못하면 영수증을 챙겨 신고하는 것도 방법이다. 국번 없이 120번에 신고하면 된다.

◆ 프랜차이즈 중개업소는 일단 안심
지역 투자 정보나 호재, 발전 전망 등에 밝아 사고파는 결정에 조언을 받을 수 있고 가격 협상에 유연하게 대응하는 게 특징이다. 부동산 정보업체 프랜차이즈 중개소는 흔히 전용 인터넷 홈페이지를 개설해 지역 개발 정보와 인허가 사항도 신속히 파악할 수 있다.

◆ 전속 중개 계약은 시간 절약
전속 중개 의뢰는 부동산 정보를 거래전산망 등에 공개할 수 있는데 의뢰인이 원치 않으면 비공개로 할 수 있다. 또 전속 중개 기간은 보통 3개월이 원칙이다. 하지만 우리나라 현실은 전속 중개보다 일반 중개가 보편화한 게 사실이다. 의뢰인의 권리를 무시한다면 즉시 다른 중개업소로 향하는 것이 현명하다.

◆ 확인은 반드시 거래당사자가
등기부등본 등을 확인하지 않은 채 중개업자의 설명만 믿고 거래가 이뤄졌다면 사고가 발생할 때 소비자의 과실도 인정된다. 따라서 직접 등기부등본을 열람하는 게 중요하다. 대법원 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 확인할 수 있다.

 

전세금 절대로 안 떼이는 방법

 

1. 전세계약전 전세를 살 주택의 등기부등본을 확인하여 근저당, 가압류, 압류채권, 가등기 등의 등기가 되어있으면 절대로 전세를 들지마라* (<->떼일확율 90%)

2. 1번의 항목을 확인하여 이상이 없었더라도 잔금지급일전에 주민등록을 이전시키고 잔금지급일날 등기부등본을 다시 떼어보아 1번에 해당하는 항목이 없는 경우 잔금을 지급하라
 <-> 계약후 전입신고 및 이사전에 아파트를 담보로 제공하고 대출을 받는 악덕 임대자도 심심찮게 있음.

3. 위의 1,2번만 지켜도 절대로 전세금은 떼이지 않읍니다. 그러나 1,2번을 모두 만족시키는 전세주택은 거의 없다고 보아도 무방합니다. 왜냐하면 아파트 분양가 모두를 제돈내고 분양받는 사람은 드믈기 때문.....(은행에서 융자받아서 분양받는 사람이 거의 대부분...)
은행이나 기타 금융기관에 담보가 설정되어 있는 경우는(대부분의 아파트는 담보가 설정이 되어 있읍니다.)

   어떻게 하여야 하는가? 담보가 설정되어 있지 않은 주택을 찾는 것은 아주 어려운 일이고...

이때 검토하는 방법은

1) 설정되어 있는 금액과 주택의 시세를 비교하여 설정금액의 합계+전세금이
    <-> 아파트의 경우=시세의 80%
    <-> 연립의 경우=시세의 60%
    <-> 단독주택의 경우=시세의 50%이상이 되면 전세계약을 하지 말아야 한다.

     만약의 경우에 집주인이 부도가 나거나 망하게 되어 경매를 거쳐 아파트를 처분할 경우 전세금중 일부를 받지 못할 경우가 발생할 수 있다.(경매시 낙찰금액은 시중가의 위에서 말한 비율로 대부분 낙찰되기 때문임)

2) 설정되어 있는 금액이 위의 조건을 만족하지 못할 경우는 주택임대차 보호법에 의하여 보호가 가능한 금액만 전세보증금으로 결정할 것.
    <-> 광역시의 경우는 3000만원 이내, 광역시 이외의 지역은 2000만원 이내인 경우는 주택 임대차보호법에 의하여 최소한의 금액(1200만원)은 경매개시등기전에 주민등록이 이전되어 있고 거주중이라면 받아낼 수 있기 때문임...

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우리가 흔히 주택 임차시 확정일자를 받아두어야 안전하다고 하는데 마지막으로 이에 대하여 말씀드리겠습니다.

대부분의 세입자들은 확정일자를 만사형통의 방법으로 생각하여 확정일자만 받아 놓으면 전세금을 떼일 염려가 제로라고 생각하는 경우가 생각보다 많습니다.

확정일자란 임대차 계약을 제 3자에게 증명시킬수 있는 수단에 불과하고 당사자끼리 주고받는 계약서는 사문서에 불과하므로 이를 제 3자에게 주장하기 위한 공문서로 만들기 위하여 관할법원이나 공증인 사무소, 읍면동 사무소에 가서 임대차 계약서 및 전입신고 완료된 주민등록등본을 가져가 확정일자를 받는 것입니다.
또한 확정일자는 꼭 받아야 되는 경우와 받아도 쓸모없는 경우가 있습니다.

가. "확정일자"를 꼭 받아야 하는 경우
   <->계약시점에 등기부상에 선순위 담보물건이 존재하고 담보물건의 합계와 임대차 보증금의 합계가 부동산 시가의 60~80% 이하 일시는 확정일자를 꼭 받아야 유사시 임차보증금을 지킬수 있습니다. 확정일자가 없으면 최초의 저당이 설정된 일자 이후의 계약은 보호받지 못하기 때문입니다.

나. "확정일자"를 받아도 아무런 소용이 없는 경우
   <->자신의 임대차 보증금 계약액과 선순위 물건의 저당액 합계가 앞에서 언급한 아파트의 경우 시세의 80%, 연립 60%, 단독 50%를 초과할 때는 확정일자를 받아도 아무소용이 없을수 있습니다. 경매로 인하여 부동산 처분시 낙찰가는 상기 비율선에서 정하여지기 때문에 확정일자를 받아 놓아도 선순위 채권자가 낙찰금액을 모두 나누어 가지고 본인에게는 돌아오지 않기 때문입니다. 이런 경우는 계약을 안하는 것이 상책입니다.

다. "확정일자"를 받지 않아도 괜찮은 경우
  <->이 글을 읽으시는 분은 대부분 이해를 하셨을 것으로 생각이 듭니다만 부동산의 등기분에 저당이나 가압류 등이 등재되어 있지 않는 경우에는 확정일자를 받지않아도 안전합니다.

*상기 내용만 잘 활용하신다면 죽어도 전세금을 떼일 염려는 없을 것입니다.

 

 

 

 

출처 :	올드뮤직의 향기