부동산거래 관련 생활법률

 

부동산거래 관련 생활법률


*** 전세권과 확정일자는 꼭 받아놓자***

전세 입주자는 계약서에 서명을 하기 전에 가장먼저 "등기부 등본"을 떼어보는 일이다.
담보가 설정되어있다면 나중에 경매처분시
전세보증금을 보호 받을 수 없게 되는 경우가 있다
이런 경우에는 전세권 설정을 하거나 확정일자를 받아 두어야 한다


전세권설정시 다음과같은 권리를 갖는다

# 직접적으로 목적부동산을 지배할 수 있다
# 건물의 새소유주 등 제3자에게 권리를 주장할 수 있다
# 양도나 임대,전세등의 처분의 자유가 있다
# 경매시 우선변제권이 있다
주인이 전세권을 기피한다면 "확정일자"를 받아두어야 한다
# 입주 후 전입신고를 한다
# 임대차계약서 원본을 가지고 가서 법원이나 동사무소에 신고한다
# 관계공무원이 확정일자 장부에 기재를 하고 도장을 날인해 준다

이렇게 확정일자를 받아두면 경매 혹은공매에서 처분된 금액을 나눌때
후순위 권리자및 기타 권리자 보다 우선하여 구제받을 수 있다


살고 있는 지역별 보증금을 돌려받을 수 있는 금액은
# 서울,광역시 :1600만원~1400만원
# 기타 지역 : 1200만원 까지 주택임대차 보호법에 의거 담보에 관계없이
우선변제 받으며 보증금이 서울,광역시 4000만원과3500만원
기타지역 3000만원을 초과 할 때는 보호대상 에서 제외 되므로
필히 확정일자를 받아두어야 한다


*** 등기의 정의 ***

등기란 등기부라 불리는 일종의 공공장부에 부동산의 표시 또는
부동산에 관한 권리관계에 대하여 일정한 사항을 기재하는 것 또는 기재된 것을 말한다


*** 등기의 절차 ***

판사람은 "등기 의무자" 가되며 산 사람인 "등기 권리자" 에게 적극 협력해야 한다
# 검인계약서를 받아
# 인감증명서 : 부동산매도용 으로 산 사람의 주소 성명 주민등록번호 기재
# 토지대장, 건축물관리대장
# 서루를 넘겨받고 60일 이내에 등기이전 신고를 하지 않으면 과태료 부과


*** 등기의 효력 ***

# 추 정 력 :
일정한 내용의 등기가있으면 그에 대응하는 실제적 권리관계가 재하는 것으로
추정되며 그 기간은 부동산 등기부에 기재된 후부터 말소 될 때까지이다
# 물권변동 :
부동산에 대한 권리변동의 사실은 등기부에 기재된 후부터 효력이 발생한다
# 공 신 력 :
우리나라는 부동산 등기에 공신력을 인정하지 않고있다
따라서 다른가람의 부동산을 위조하여 자기명의로 등기한 사람으로 부터
부동산을 산 사람은 해당 부동산에 대해 권리를 인정받을 수 없다


◆ 분양 면적과 실제면적이 다를경우 어떻게 하나???
차이 나는 면적만큼 돈을 돌려 받을 수있다(공정거래 위원회)
시골에 전원주택을 짓고 싶을 때는???

■ 준농림 전답을 살경우

* 농지 전용허가 신청서
* 사업계획 개요서
* 지적도
* 기존소유자의 인감증명서
* 기존소유자의 해당토지의 영구사용 승낙서
* 해당토지의 가설계 계약
* 대체조성지 및 전용부담금 납부확약서
농지전용확인후 허가가나면 대체농지 조성비 논(종전 평당3600원밭2160원)
농지전용부담금 : 공시지가의 20%
개발부담금 : 500펑이상일경우
(개발후 공시지가-개발전공시지가) 50%-(공사비+대체농지조성비+농지전용 부담금)=개발부담금
전용허가후 2년이내 준공검사를 미신청시 또는 1년이상 공사가 중단되면 허가취소


■ 남이 내땅을 무단으로 사용하고있을때

그땅에대한 소유권을 주장할 수 있는 등기부등본이나
등기권리증 사본을 첨부하여 내용증명을 보낸후 법원에 양도 소송을 제기한다


★ 담보의 종류

물적담보는 자신이 제공한 담보의 범위내에서만 책임을 지므로
채무액에 미달한다 하더라도 더 이상의 책임을 지지 않는다

# 연대보증 :
주채무자와 연대해서 채무를 부담하는 것으로 채권자는
주채무자 의 재산상태에 관계없이
연대보증인에게 채무액 전부의 이행을 청구하고 강제집행할수있다

# 공동보증 :
여러 사람이 동일한 주채무자의 채무를 균둥하게 분할하여 부담하는 것이다

# 근 보 증 :
주로 금융기관이 대출 해줄때사용한다 금액의 한도를 사용함

# 보증채무 :
주채무자가 채무를 이행하지 않을경우 주채무와 동일한 내용
(주채무+이자+위약금+손해배상+기타)

# 질 권 :
채권자가 채무자나 제 3자의 물건을 받아 채무를 변제 할 때까지
이를 보유하고있다가 뱐제하지 않을때는 그물건을 처분하여
변제에 충당할수있는권리

# 저 당 권 : 담보물건을 처분하여 변제에 충당할수있는권리

# 전 세 권 : 경매시 우선변제권이 있다

# 법정담보물권 :
특수한 채권에대한 법률에따라 당연히 성립되는 물권

# 유 치 권 :
물건을 점유하고있는사람이 그물건으로인해 생긴 채무의
변제를 받을 때 까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리

# 양도담보 :
물건의 소유권을 채권자에게 옮겨주고 일정기간 안에 변제하면
소유권을 되돌려받는 담보

# 가둥기담보:
예정된 기한까지 채무를 변제하지 않을 때는 해당 부동산을 처분하여
채무를 정산한다는 조건으로 채권자 앞으로 부동산을 가등기하는 담보

# 소유권유보:
매매시 목적물의점유는 매수인에게로 넘어가지만
매매대금의 완전한 변제를위해 그소유권은 매도인이 갖고있는 것으로
매수인이 잔금을지급하지 않으면 매도인이 목적물을 회수하여 변제에 충당한다