부동산 매매

1. 권리분석을 위한 각종 공적장부 확인

		관련공부 분석내용 발급처 등기부등본 부동산의 권리관계(목적물 표시, 소유권, 소유권외 권리) 관할 등기소 국토이용계획확인원 부동산 공법상 제한(국토이용, 도시계획, 기타 용도) 시군구청 지적도(임야도) 지적 형태에 관한 사항   토지대장(임야대장) 면적, 지목 등 사실에 관한 사항   건축물관리대장 건물의 소재, 구조, 용도 등 사실에 관한 사항   공시지가확인원 공시지가 확인 관할 동사무소

2. 계약전 유의사항

	ㆍ	압류ㆍ가압류ㆍ근저당ㆍ가등기ㆍ가처분 등의 권리관계와 무허가건물ㆍ과세미납ㆍ임대차ㆍ물리적 하자 여부 등의 사실관계 이상유무 확인
	ㆍ	매도자는 양도세 / 매수자는 취등록세 확인

1. 계약 당사자 본인 여부 확인

		계약 당사자 확인방법 본인 주민등록증 대리인 주민등록증, 위임장, 인감증명서(유효기간 6개월) 미성년자 법정대리인의 동의서

2. 중개업소에서 제공하는 중개대상물건설명ㆍ확인서와 등기부등본 확인

3. 계약서 기본 기재 사항

	ㆍ	등기부등본과 토지대장상의 목적물 표시
	ㆍ	매매대금의 액수와 지불시기
	ㆍ	매수ㆍ매도인의 성명, 주소, 주민등록번호
	ㆍ	부동산의 명도시기
	ㆍ	부동산 소유권의 이전 및 매매 물건의 멸실ㆍ훼손 등 매도인의 책임사항

4. 계약서 특약 사항

	ㆍ	등기부 상 면적과 실제면적 간의 차이가 발생할 때, 매매금액의 정산방법에 대한 약정
	ㆍ	매매계약 이후 잔금 지급일 이전에 발생 가능한 추가 저당권 금지 또는 이중 계약 등에 대비해 해약 또는 위약금 등을 규정하는 별도 약정
	ㆍ	계약위반시 손해배상 방법 약정
	ㆍ	잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 약정
	ㆍ	잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 약정
	ㆍ	각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 약정

5. 계약서 작성시 유의사항

	ㆍ	금액은 아라비아 숫자보다 한자(壹,貳,參)로 표기하고 여백 없이 "金字" 옆에 붙여서 기입
	ㆍ	계약서는 알기 쉽게 쓰고, 특약란에는 차후 분쟁의 소지가 있는 것을 꼼꼼히 기입
	ㆍ	계약서의 매수가 2매 이상이면 접속부분 끝에 당사자 쌍방 각인을 날인
	ㆍ	완성된 계약서는 매도, 매수, 입회인이 각기 1부씩 보관
	ㆍ	계약금에 대한 영수증 발급 및 수령

1. 중도금 및 잔금 지급시 유의사항

	ㆍ	잔금 지급 기일까지 장기간이 소요될 때는 중도금과 잔금 지급 전에 등기부등본을 재확인하고 중요한 권리 변동이 있을 때는 특약사항에 기입된 대로 처리
	ㆍ	잔금 지급시에는 소유권이전등기에 필요한 서류를 함께 수령

2.중개수수료

	ㆍ	법정 수수료율을 따져 계산하되, 무리한 요구가 있을 때는 중개수수료 영수증 또는 은행 입금내역서를 첨부해 관할 시ㆍ군ㆍ구청에 신고하면 차액을 돌려 받을 수 있음

3. 잔금 지급시 필요한 서류

		자격 준비서류 매도인 등기권리증, 부동산매도용 인감증명서1통, 주민등록등본1통(등기부등본상 주소와 거주지 주소가 다른 경우 종전 주소가 기재된 주민등록초본1통), 인감도장, 각종 세금 및 공과금 영수증, 부동산 인도를 위한 열쇠, 기타 서류 매수인 주민등록등본1통, 도장, 잔금 중개업자 등기부등본, 토지대장, 건물대장, 공시지가확인원, 토지이용계획확인원, 중개대상물건확인ㆍ설명서, 검인계약서 등

1. 해약 및 해약금

	ㆍ	계약 해지 가능한 경우 : ①‘이러 이러한 경우에 계약을 해지할 수 있다’는 특약사항이 있을 경우 ②계약금만 지불하고 중도금을 지불하기 전 단계에서 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 상환할 경우 ③상대방이 채무불이행(이행지체, 이행불능, 불완전이행) 상황일 경우
	ㆍ	계약 후 24시간 내에는 자유로운 계약 해지가 가능하다는 말은 잘못된 지식임

2. 중개사고

	ㆍ	중개 사고가 발생했을 때 가장 간편하고 빠른 방법은 중개인과 직접 합의하는 것이나 여의치 않을 경우, 중개업분쟁조정위원회에 조정을 의뢰하거나 법원에 소송을 제기
	ㆍ	현실적으로 받아낼 수 있는 최대금액은 중개법인에서 1억 원, 개인중개업자에게서 5,000만 원임
	ㆍ	중개업소를 통한 거래 시에는 중개사고를 대비 업무보증서와 허가증을 반드시 확인해야 함

1. 부동산 등기제도

	ㆍ	등기부등본이라는 공적장부에 해당 부동산의 표시와 그 부동산의 권리관계를 기재해 일반인에게 공시하는 제도

2. 등기부등본의 구성

	ㆍ	표제부 : 부동산의 소재지와 그 내용을 표시
	ㆍ	갑구 : 소유권에 관한 사항을 표시
	ㆍ	을구 : 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등을 표시

3. 등기부등본상 권리순위

	ㆍ	등기부에 설정된 권리는 등기한 순서대로 순위번호가 기재되나 접수한 날이 같으면 같은 구에서는 순위번호에 따르고 다른 구 사이에서는 접수번호의 전후에 따름
	ㆍ	부기등기의 순위는 주등기의 순위를 따르며, 부기등기 상호간의 순위는 그 전후에 따름
	ㆍ	가등기는 순위 보전 효력이 있음. 따라서 가등기에 의해 본등기를 하면 본등기는 가등기의 순위를 따름

4. 등기신청시 첨부할 서류

		서류명 준비서류 검인계약서 계약에 의한 소유권이전등기 신청의 경우에만 검인을 요하고, 검인은 부동산 소재지 관할 시ㆍ군ㆍ구의 장 또는 권한을 위임 받은 자로부터 받을 수 있음. 계약서에 기재된 거래금액이 500만 원을 초과하는 경우에는 일정액의 인지를 첨부해야 함 등록세 영수필 확인서 및 통지서 시ㆍ구ㆍ군청 등에 자진 신고해 납부를 해야 하며, 영수필확인서 및 통지서는 시ㆍ군ㆍ구의 장이 발급 국민주택 채권매입필증 유상 소유권 이전인 경우에는 과세시가표준액이 500만 원 이상일 때, 무상 소유권 이전인 경우에는 과세시가표준액이 1,000만 원 이상일 때만 첨부 등기의무자의 인감증명 등기의무자의 인감증명을 첨부하되 매매로 인한 소유권이전등기신청서에 첨부할 인감증명은 인감증명서 매도인 란에 등기권리자의 성명, 주민등록번호, 주소가 기재된 매도용 인감증명이어야 함 등기의무자의 권리에 관한 등기필증 등기의무자의 소유권에 관한 등기필증(속칭 구권리증) 대장등본 및 토지가격확인원 등기신청대상 부동산의 종류에 따라 토지대장, 임야대장, 건축물대장 및 토지가격확인원을 첨부 주민등록등초본 등기의무자와 등기권리자의 주민등록등ㆍ초본을 첨부 신청서부본   위임장 등기신청을 법무사 등에게 위임할 때에는 위임장을 첨부

1. 소유권이전등기 절차

		① 매매계약서를 관할 시ㆍ군ㆍ구 지적과에서 검인 ② 검인계약서에 인지 첨부 ③ 등록세 납부후 납부영수증, 영수필확인서와 통지서 수령 ④ 은행에서 제1종 국민주택채권 매입
		주거용 건물 국민주택채권 매입 대상 및 금액 매입대상（과세표준액 기준) 매입금액 (과세시가 표준액 기준) 500만원 이상 ~ 2,000만원 미만 1,000분의 20 2,000만원 이상~ 서울특별시 및 광역시 1,000분의 35 3,000만원 미만 기타 지역 1,000분의 30 3,000만원 이상 ~4,000만원 미만 서울특별시 및 광역시 기타 지역 1,000분의 40 1,000분의 35 4,000만원 이상 ~5,000만원 미만 서울특별시 및 광역시 기타 지역 1,000분의 50 1,000분의 45 5,000만원 이상 ~1억원 미만 서울특별시 및 광역시 기타 지역 1,000분의 60 1,000분의 55 1억원 이상 서울특별시 및 광역시 기타 지역 1,000분의 70 1,000분의 65
		주거용 건물 이외의 부동산 국민주택채권 매입 대상 및 금액 매입대상（과세표준액 기준) 매입금액 (과세시가 표준액 기준) 5000만원 이상 ~5,000만원 미만 서울특별시 및 광역시 기타 지역 1,000분의 25 1,000분의 20 5,000만원 이상 ~1억원 미만 서울특별시 및 광역시 기타 지역 1,000분의 40 1,000분의 35 1억원 이상 서울특별시 및 광역시 기타 지역 1,000분의 50 1,000분의 45
		⑤ 등기신청서를 작성하고 검인계약서 등을 서류 첨부해 등기신청 ⑥ 소유권등기이전 완료후 등기권리증을 받고 등기부등본 확인 ⑦ 취득세납부

2. 소유권이전등기시 유의사항

	ㆍ	소유권이전등기는 잔금지급일 또는 계약효력이 발생한 취득일로부터 60일 이내에 해야 만 과태료를 물지 않음

 

　

1. 적용대상

	주거용 건물의 전부 또는 일부를 임대차한 경우에 적용
	ㆍ	사무실, 점포, 공장, 창고 등 비주거용 건물은 제외
	ㆍ	등기하지 않은 전세계약 및 월세계약을 포함
		※ 건물의 일부(50%)가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 주거용 부분의 면적이 전체의 절반을 초과하면 전체에 대해 적용

2. 적용시기

	ㆍ	세입자가 임차한 주택에 실제로 입주하고, 주민등록 전입신고를 마친 그 다음날부터 보호

3. 임대차계약 승계

	ㆍ	임대차 기간 중 매매, 상속 등으로 소유자가 바뀌더라도 임대차 계약은 주택의 양수인에게 승계됨

4. 임대차계약 기간

	ㆍ	기간을 정하지 않거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봄
	ㆍ	계약기간 만료일에 집주인은 보증금을 돌려 줄 의무가 있고 세입자는 집을 비워 줄 의무가 있슴
	ㆍ	임대차 계약기간이 종료한 경우에도 세입자가 보증금을 돌려 받을 때까지는 임대차 관계가 존속

5. 재계약

	ㆍ	임대인은 계약의 갱신여부 및 조건의 변경 등에 대해 계약기간 만료일 6개월 전까지 통보해야 하고, 임차인은 계약기간 만료일 1개월 전까지 통보

6. 묵시적갱신

	ㆍ	전세기간 2년이 지난 후 계약에 관한 특별한 말이 없었다면 계약기간은 자동으로 2년이 연장됨
	ㆍ	임차인은 중도 해지가 가능. 단, 계약해지 3개월 전에 임대인에게 통보해야 가능

7. 임대료 인상 폭 한도

	ㆍ	임대료 인상은 약정보증금 또는 임대료의 5%를 초과할 수 없슴
	ㆍ	약정보증금 또는 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내는 다시 인상할 수 없슴

8. 우선변제권

	ㆍ	후순위 담보권자나 일반채권자에 우선하여 보증금을 돌려 받을 수 있는 제도
	ㆍ	임대차계약 후 실제 입주하고 주민등록 전입신고, 계약서상 확정일자(공증인사무소 또는 등기소)날인을 받아야 함

9. 최우선변제

	ㆍ	보증금 일정액을 다른 담보권자 보다 최우선하여 변제 받을 수 있는 권리
	ㆍ	최우선 변제금액은 주택가액의 1/2을 초과하지 못하며 임차인은 실제 입주하여 있고, 적어도 경매신청 등기이전에 주민등록 전입신고를 마쳐야 함
	ㆍ	지역별 최우선변제금액
		지역 보증금 최우선변제금액 서울,수도권 4,000만 원 1,600만 원 광역시(인천시 제외) 3,500만 원 1,300만 원 기타지역 3,000만 원 1,200만 원

1. 계약하기 전 확인사항

	법원 등기과나 등기소에서 토지, 건물 등기부 등본을 발급 받거나 열람해 아래 사항을 반드시 확인해야 함
	ㆍ	등기부등본 상의 소유자가 실제 소유자인지 계약체결 당사자인지 주민등록증을 통해 확인
	ㆍ	등기부등본의 갑구에 기재되어 있는 가압류, 압류, 가등기, 경매, 예고등기 등 소유권에 영향을 줄 수 있는 내용을 확인
	ㆍ	등기부등본의 을구에 기재되어 있는 근저당, 저당권, 전세권 등의 소유권 이외의 권리가 등기되어 있는 지 여부를 확인한다.
	ㆍ	등기부등본에 근저당 등의 권리가 등기되어 있는 경우 예상되는 주택 가격에서 근저당 등의 금액을 공제하고 자신의 주택이 경매되는 경우를 대비하여 먼저 입주해 있는 전세보증금 등을 공제하고도 본인의 전세보증금의 회수가 가능한지 여부
	ㆍ	임대차계약 체결 상대방이 등기부등본 상의 소유자가 아닌 경우 적절한 대리권이 있는지의 여부를 위임장과 인감증명서를 통해서 확인

2. 계약서 작성시 확인사항

	ㆍ	계약서에 명시할 사항
		- 부동산 표시란에 물건소재지와 면적(임대차의 경우는 임대할 부분)
		- 계약내용란에는 계약금, 중도금, 잔금지급일 기입
		- 인적사항란에 임대인(매도인)과 임차인(매수인)의 기재사항을 명시하고 인장날인
	ㆍ	지급내역, 도장, 연월일 등기부등본상의 권리관계 변동사항

3. 계약체결 후 확인 사항

	ㆍ	발급 받은 등기부상 소유자의 인적사항을 확인하고 소유자의 주민등록증을 제시 받아 동일인 여부 확인
	ㆍ	만일 대리인과 계약할 경우에는 인감증명이 첨부된 위임장으로 대리권 여부 확인
		※ 위임장에 명시할 내용 : 부동산의 소재지, 계약의 목적, 본인이 계약에 대한 제반사항을 대리인에게 위임한다는 취지, 본인 인감날인, 수임인의 주소, 성명, 주민등록번호, 연월일

1. 확정일자

	ㆍ	의미
		- 공증인, 법원공무원, 동사무소 공무원이 사문서에 기입하는 일자로 현재 해당문서가 존재하고 있다는 것을 증명하는 것
	ㆍ	청구장소
		-관할등기소, 공증인 사무소,동사무소
	ㆍ	효력
		- 전입신고가 돼야 효력발생
		- 세입 기간 중 집주인이 변경해도 유효 (재청구하지 않아도 됨)
	ㆍ	확정일자 받은 계약서 분실시
		- 확정일자를 본래와 같이 다시 받을 수는 없지만 확정일자를 받았던 등기소나 동사무소에서 그 사실을 확인 받아 증명 가능함

2. 전세권 설정등기

	ㆍ	조건
		- 집주인의 동의와 인감증명이 필요할 때
		- 시기에 제한 없이 언제든지 필요할 때 놓을 수 있슴
	ㆍ	효력범위
		- 전세보증금을 돌려 받지 못할 때 세입자가 직접 나서 집을 경매에 부칠 수 있슴
		- 집주인의 동의 없이 보증금 확보 가능
		- 효력이 큰 만큼 절차와 비용이 많이 필요함(전세금에 비례)
		- 효력승계 및 집주인의 동의 없이 전전세 가능
	ㆍ	등기 신청장소
		- 관할 등기소
	ㆍ	확정일자와 동일한 점
		- 경매에 들어갈 때 후 순위 권리자나 채권에 앞서 변제를 받을 수 있다는 점

3. 임차권등기 명령제

	ㆍ	개념
		- 법원이 세입자가 제출한 서류를 검토하고 간단한 심문을 거쳐 1~2주내에 전셋집에다 임차권등기명령 결정을 내리고 직권으로 등기소에 등기하도록 하는 것
	ㆍ	효력
		- 임차등기를 해놓고 다른 곳으로 이사를 해도 종전의 대항력과 우선변제권은 인정됨
		- 임차권등기가 설정되어 있으면 집주인은 은행에서 대출을 꺼리게 됨
		- 집주인이 법원에 이의신청을 하면 법원이 재판을 해 임차권 등기명령의 적정여부 판단함
	ㆍ	해제
		- 집주인이 자발적으로 전세금을 내줄 경우 세입자로부터 등기명령취하서나 등기말소 관련서류를 받아 해제
		- 경매를 통해 전세금을 받는 경우 법원은 일단 전세금을 공탁한 후 세입자가 집을 비워 줬다는 증명자료를 제출하면 전세금을 내주고 임차권등기도 말소. 배당금이 부족해 전세금을 모두 반환 받지 못한 경우 임차권등기는 그대로 유지
	ㆍ	필요서류
		- 확정일차 갖춘 임대차계약서, 임차인의 주민등록등본, 이웃주민의 실거주확인서 등 => 법원에 제출

1. 소액심판제도

	ㆍ	개념
		- 분쟁금액이 소액일 경우 사건을 심리한 후 판결을 내리는 제도. 민사소송보다 최소의 시간으로 재판을 끝낼 수 있슴 (1회에 끝나는 것이 원칙)
	ㆍ	필요서류
		- 임대차 계약서 사본, 도장, 소송장 (법원비치, 민사과에서 접수)
		서류명 서울특별시 및 기타광역시 기타지역 임차인의 범위 보증금 3,000만 원 이하 보증금 2,000만 원 이하 우선변제금액 최고 1,200만 원 최고 800만 원

2. 민사조정

	ㆍ	개념
		- 분쟁 당사자들이 입장을 충분히 고려해 합리적인 해결방법을 찾아내는 화해제도 - 재판상 판결 같은 효력이 있어 쌍방의 동의 하에 조정안이 성립된 후 어느 한쪽이 이행되지 않을 때는 강제 집행함
	ㆍ	효력
		- 판결의 효력은 직접 당사자에게만 효력을 발휘하게 되며, 당사자 이외의 제3자에게는 효력 없슴 (민사 조정 중 집주인이 집을 제3자에게 매도할 경우 제3자 대상으로 민사조정을 해야 함)
		- 이런 경우 채권자들은 대부분 본안소송에 들어가기 전에 그 판결 집행의 실효성을 확보하기 위해 상대방의 물적재산(부동산, 채권, 예금 등)에 대해 가압류 등의 보전처분을 해놓고 소송이나 조정 절차에 들어감
	ㆍ	장점
		- 비용이 저렴하고 시간이 적게 든다.- 비용은 소송의 1/5정도, 기간은 조정신청서 접수 이후부터 약 4주정도 걸리는데 길어도 두 달 안에 마무리 => 소송보다 훨씬 빠르게 해결
	ㆍ	필요서류
		- 임대차계약서 사본2통, 도장, 민사조정신청서(우편가능)

　

 

 

부동산 거래 사고가 발생했을 때는 이렇게 해결하세요.

중개사고가 발생했을 때 분쟁을 해결할 수 있는 방법은쌍방합의, 분쟁조정위원회의 조정, 민사소송 등 세 가지이다.

그중 가장 빠르고 간편한 방법은 중개인과 직접 합의를보는 것이다.

합의가 이루어지지 않으면 중개업분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 법원에 민사소송을 내야 한다. 중개업분쟁조정위원회는소비자와 중개업자간의 분쟁을 조정·처리하기 위하여 각 구청이 운영하고 있는 곳으로 과다한 중개수수료 등의 문제를 해결할 수 있는 가장 적당한곳이다.
공인중개사와 합의가 이루어지거나 중개업분쟁조정위원회의 조정을 받아들인다면 손해배상합의서를 허가관청에 제출해 공제금 지급 사유발생 확인 신청을 한다. 소송의 경우 법원이 확정한 판결문이 신청서를 대신한다. 신청을 받은 허가 관청이 공제금 지급 사유발생 확인서를중개업자의 업무를 보증하고 있는 기관(공제조합, 보증보험회사, 공탁기관)으로 발급하면 비로소 손해배상을 받을 수 있다.
소비자가현실적으로 받아낼 수 있는 최대 금액은 중개법인의 경우 5000만원, 공인중개사나 중개인은 2000만원 선이다. 손해액이 이보다 클 경우에는별도로 법적 절차를 밟아 공인중개사로부터 직접 받아내야 한다.


만일 공인중개사가 보증보험이나 공제에 가입해 있지 않으면이런 절차도 아무런 소용이 없다. 따라서 소비자는 거래를 하기 전에 중개업소의 벽에 걸린 업무보증서를 반드시 확인하고 계약서를 작성한 후에는업무보증서 사본을 받아두는 게 좋다. 만에 하나 중개사고가 생겨 법원에 소송을 제기하려면 업무보증서가 소명자료로 필요하기 때문이다.


다음과 같은부동산중개사고 판례를알아두면 좋을 것이다.

①세입자가 임대차계약 전에 직접 등기부등본을 열람하는 등 소유권을 확인하지 않고 입주했다가 전세금을 돌려받지 못한경우, 세입자 본인과 부동산 중개업자가 각각 50%씩 과실 책임을 져야 한다. (서울 민사지법 항소 4부. 1994.11.12일 판결)

②부동산중개업자가 아파트 당첨권에 대한 매매를 알선하는 것은 위법이 아니다.(대법원 형사 3부. 1990.4.28) 따라서 분양권없는 딱지를 확인도 하지 않고 중개업자를 통해 구입했다면 구입자가 80%의 책임을 져야 한다.(서울 고법 민사9부. 1994.11.30)

③부동산 중개인이 법정 수수료보다 많은 중개료를 받았을 경우 비록 사전에 손님과 합의 과정을 거쳤더라도 위법으로 인정, 벌금150만원 부과 (서울 지법 1995.6.3)

④매도자와 중개인 등이 서로 짜고 매도 의뢰 가액을 숨긴 채 무척 높은 가액으로중개의뢰인에게 부동산을 매도하고 그 차액을 취득한 행위는 불법이다.(대법원 1991.12.24)

부동산거래사고 발생시 고발 단체

한국소비자연맹 고발실 : 795 -1042
YMCA고발센터 : 779 -7566
YMCA시민중계실 : 733 - 3181