◆ 대상물의 적용범위
등기부상의 용도나 구조 등에 상관없이 사실상 주거용도로 사용되는 건물로 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 대해서도 적용받을 수 있다.
<주택임대차의 보호를 받는 건물>
.등기된 단독주택, 아파트, 연립, 빌라 등
.등기된 건물이나 준공검사를 받지 않은 건물
.무허가 건물이나 가건물
.주거를 겸하는 가게나 공장
비주거용 건물이라도 집주인이 주거용도로 개조해 임대했거나 주인의 승낙을 얻어 살림용도로 개조해 생활하는 건물
(단, 집주인의 승낙 없이 임의로 개조한 경우는 제외)
◆ 임차인의 적용범위
1) 주택임차인이 법인인 경우
주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다.
주택임대차보호법은 무주택자인 서민의 주거안정을 위하여 제정된 것이므로 법인은 그 보호대상에서 제외되는 것으로 해석되고 있기 때문에 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다.
또한 법인은 주택임대차보호법의 보호를 받기 위한 요건인 주민등록을 자기 명의로 할 수 없고, 사원명의의 주민등록을 하더라도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없다는 점도
법인이 주택임대차보호법의 보호대상에서 제외되는 실무상 이유로 작용되고 있다.
2) 주택임차인이 외국인이나 재 외국인인 경우
주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다.
외국인이 장기 체류를 원하는 경우 출입국관리법에 의하여 외국인등록을 하고 체류지 신고를 하여야 하는데, 위 체류지는 사실상 주민등록과 같은 역할을 하기 때문에 대항요건을 갖춘 것으로 볼 수 있으며, 주택임대차보호법의 입법취지는 내, 외국인을 불문하고 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위한 것이기 때문이다.
◆ 주택임차인의 대항력
임대차계약을 체결하고 임차한 주택에 실제로 입주하여 주민등록을 이전하면 그 다음날로부터 임차주택의 소유권을 취득하는 제3자에 대하여 대항할 수 있다.
제 3자에 대하여 대항할 수 있다는 것은 임차주택이 다른 사람에게 넘어가거나 경락되더라도 새로운 집주인이나 경락인에게 임차권을 주장할 수 있다는 것을 의미한다.
대항력을 갖춘 임차인은 임대기간까지 또 임차보증금 전액을 반환받을 때까지 새로운 집주인이나 경락인에게 집을 비워줄 필요가 없다.
단, 대항요건을 갖추기 전에 임차주택에 선순위 권리자(근저당권, 가압류, 압류 등)가 있는 경우에는 그 임차주택이 경매로 넘어가면 소유권을 취득한 경락인에 대해 대항할 수 없다.
◆ 임대차계약의 승계
대항력을 갖추면 임대차 기간 중에 집이 매매 또는 상속에 의하여 소유자가 바뀐다 하더라도 임대인의 지위가 새로운 소유자에게 그대로 승계 되어 원래의 임대차기간동안 계속 거주할 수 있을 뿐만 아니라 임대차 계약이 끝나더라도 보증금을 반환 받을 때까지 계속 거주할 수 있다.
(단, 임차인은 계약기간 이전에는 새로운 양수인에게 보증금 반환청구를 할 수 없다)
◆ 주택임대차보증금의 우선 변제권
대항력(실제 거주와 주민등록)을 갖춘 임차인이 확정일자를 받으면 전세권설정등기와 마찬가지로 임차주택이 경매되더라도 경매대금에서 후 순위권리자, 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있다.
이러한 우선 변제효력의 발생시점은 대항요건을 갖춘 날을 기준으로 한다.
즉 이사와 주민등록을 마친 후에 확정일자를 받으면 확정일자를 받은 날로부터 우선 변제권을 갖고, 확정일자를 먼저 받아놓았다면 이사와 주민등록한 날의 다음날로부터 우선 변제효력이 발생된다.
◆ 소액임차인의 최우선 변제권
임대보증금이 소액임차인에 해당되는 경우에는 임차주택이 경매되더라도 그 환가대금의 1/2범위 안에서 일정금액까지는 후순위 담보권자 및 일반채권자 뿐만 아니라 선순위 담보권자 보다도 우선하여 변제 받을 수 있다.
다만 이러한 최우선 변제권을 행사하기 위해서는 경매신청 기입등기가 되기 전에 입주 및 주민등록 전입신고를 마쳐야만 한다.
확정일자 인을 받지 않아도 최우선 변제권을 행사할 수 있다.
<최우선변제를 받을 수 있는 조건과 금액>
최초저당권 설정일 소액임차인의 범위 지역별 최우선변제금액
1995년 10월 19일 -
2001년 9월 14일 - 특별시, 광역시 (군지역 제외) : 3000만원 이하
- 기타지역 : 2,000만원 이하 - 특별시, 광역시 : 1,200만원
- 기타지역 : 800만원
2001년 9월 15일 -
현재 - 수도권 : 4000만원 이하
- 광역시 : 3,500만원 이하
- 기타지역 : 3,000만원 이하 - 수도권 : 1,600만원 이하
- 광역시 : 1,400만원 이하
- 기타지역 : 1,200만원 이하
◆임대차 계약기간
임대인은 2년 미만으로 임대차를 약정하더라도 임차인이 원하면 2년 동안 임대차계약의 유효함을 주장할 수 있다.
단 임대인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
이와 같이 주택임대차기간을 최소 2년간 보장해주고 있는 이유는 경제적 약자인 임차인을 보호하고 임차인의 주거안정을 보장해주기 위해서이다.
이 규정은 강행규정으로 당사자의 의사와 관계없이 강제적으로 지켜야 한다.
◆임차주택의 인도와 보증금반환
주택의 임대차기간이 지났을지라도 임차인은 임대인에게 주택을 인도해야만 하는 것은 아니며 임차보증금을 반환받을 때까지 주택의 인도를 거절 할 수 있는 동시이행의 항변권을 행사할 수 있다.
계약서상의 임대차기간이 끝났더라도 보증금을 반환받기 전에는 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있으므로 임대보증금을 돌려받기 전까지는 임대차 관계가 계속되는 것으로 본다.
◆임대차계약의 갱신
계약의 갱신여부 및 조건의 변경 등에 대한 통지는 임대인의 경우 계약기간 만료일 6개월 ~ 1개월 전까지 임차인에게 통보해야 하고, 임차인은 계약기간 만료일 1개월 전까지 통보해야 한다.
임대인과 임차인이 위 기간동안 통지하지 않거나 새로운 약속 없이 전세기간을 넘겼을 경우 기간만 정하지 않고 종전 임대차 계약과 동일한 조건의 임대차계약을 한 것으로 간주하며, 이때 임차인은 항상 계약해지를 통지할 수 있고 임대인은 2년간 계약해지를 통보하지 못한다.
(다만 세입자가 계약해지를 요구할 경우 그 효력은 임대인이 통고를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 효력이 발생한다)
<계약갱신의 예외규정>
2회 이상의 차임액을 연체한 경우나 임차인이 임차주택을 훼손, 파괴하는 등
임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우 임대인은 임대차기간 만료 1개월 전까지
임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않아도 계약기간이 만료됨으로써 계약이 종료된 것으로 본다.
◆임대료 인상 한도
* 전세금의 증액이나 감액은 계약기간 중이라도 집주인이 세입자에게 혹은 세입자가 집주인에게 요구할 수 있으나 증액시에는 계약 후 1년이 지나야 하고 증액의 범위도 약정보증금 또는 임대료의 1/20의 금액을 초과하지 못한다.
임대료의 인상은 약정보증금 또는 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내는 다시 인상할 수 없다.
* 올해 6월부터는 월세이자율을 은행법에 의한 금융기관의 대출금리에 대통령령이 정하는 일정 비율을 곱한 범위를 초과하지 못하도록 주택임대차 보호법 개정안을 마련했다.
1.등기부등본 열람 및 확인서류 검토 계약 전 등기소에서 등기부등본(건물, 토지)을 발급받아 계약하고자 하는 부동산의 소유자를 확인하고 근저당, 가등기, 가압류 등의 권리관계와 금액을 확인한다.
2.상가건물이나 다가구, 토지 등의 거래시는 구청에서 건축물관리대장과 토지대장을 발급받아 지번, 면적, 소유자 등을 확인하고 등본의 내용과 같은지 살펴본다.
3.건물을 짓기 위해 토지를 구입할 경우에는 특히 구청에서 토지이용계획확인원을 발급받아 계약하고자 하는 부동산의 매매나 이용시 제약을 받을 수 있는 요인이 있는지를 확인한다.
4.매도자 신원 확인
◆계약 상대방은 실제 소유자가 아니라 등기부상 소유자여야 한다.
등기부상 본인이 나온 경우---------> 신분증을 통해 본인임을 확인
소유주의 처가 나온 경우-----------> 주민등록등본(의료보험증) 및 주민등록증을 통해 부인임을 확인하고 남편과 통화할 것
(본인의 인감도장을 가지고 나오면 더욱 좋음)
대리인이 나온 경우----------------> 부동산 매도용 위임장과 인감증명서, 대리인의 주민등록증을 통해 적절한 대리인인지 확인
미성년자, 한정치산자의 경우-------> 법정대리인의 동의서 확인
5.매매계약 체결
1) 계약내용 결정 및 계약서 기재사항
계약 내용에는 아래의 사항을 빠짐없이 확인하고 적는다.
등기부등본상과 토지대장상의 목적물 표시
매매금액과 대금의 지불시기 및 지급방법
매도인과 매수인 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처
부동산의 명도시기
소유권 이전등기의 시기
임차인 승계 여부, 매도인의 담보책임, 계약해지 조건 등
계약 년 월 일
2) 계약서 작성 요령
① 매매대금은 가급적 한자로 쓰되 아라비아숫자와 병행해서 표기한다.
② 애매한 문구는 삼가고 누구나 이해하고 알기 쉽게 작성한다.
③ 특약란에는 계약 후 설정되는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제발생시
이에 대한 처리방법과 해약조건, 위약금 등의 사항을 명확하고 분명하게 명시한다.
④ 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하는 경우에는 두줄을 그어 말소하고
란 외에 정정의 기재를 하고 정정 날인을 해야 한다.
3) 계약체결과 대금지급 계획수립
①계약을 체결하기 전 매도인과 매수인의 자금사정 등을 협의, 고려하여
대금 지급일정과 금액을 조정하게 되며 보통 계약에서 잔금까지 30-50일 정도로 예정하나
사정에 따라 협의, 조정한다.
구 분 비 율 (%) 비 고
계약금 10 이 비율은 법률에 의해 규정된 것이 아니고 관습적으로 행해지는 것이므로 서로간의 합의에 의해 결정한다.
중도금 40-50
잔금 나머지
②계약조항이 다 기재되면 내용을 꼼꼼히 살펴보고 이상이 없으면 기명날인하되
계약서 각 장의 접속부분에 당사자(중개업자 포함)모두 간인을 찍는다.
③계약금을 건네주면서 영수증을 받고 매도인, 매수인, 중개업자(입회인)는 계약서를 각 1부씩 나누어 보관한다.
4)중도금의 지급
①중도금 지급시에도 등기부등본을 떼어 재확인하여 계약 후 중요한 권리 변동이 있는지 확인한다.
②중도금을 지급하고 영수증을 받은 후 잔금시 시간과 장소, 매도인이 준비할 서류 등을 체크한다.
③당사자의 다른 약정이 없는 한 상대방이 계약의 이행(예 : 중도금의 지급, 매매주택을 비우는 일 등)에 착수할 때까지는 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 변상하고 계약을 해제할 수 있다.
5)잔금처리
①마지막으로 한번 더 등기부등본을 재확인하여 계약체결 후
추가 저당권이 설정되거나 이중계약 등의 권리변동이 있는지 확인한다.
②저당권, 임차권, 전세권 등을 승계 시 매매 총대금에서 공제할 금액을 정확히 계산했는지 확인한다.
③하자가 없으면 매도인으로부터 등기이전에 필요한 서류가 빠짐없이 구비됐는지 확인하고
잔금을 지급함과 동시에 영수증과 함께 건네 받는다. < 매수인 잔금시 체크사항 >
서류확인 시 특히 매도용 인감증명서에 기재된 매수인의 인적사항이 올바르게 적혀 있는지 확실히 대조해 본다.
가급적이면 법무사가 동참해 소유권 이전 등기를 확실히 할 수 있도록 조치하고 신속히 이전 등기를 한다.
융자금을 승계받는 경우 매도인이 잔금일까지 이자를 정산했는지 확인하고,
해당 구청에 전화를 걸어 해당 부동산에 대한 제세공과금이 완납됐는지 확인한다.
매도자가 부동산 양도신고 대상자일 경우에는 잔금일전까지 세무서에 양도신고를 하고
부동산양도신고확인서를 교부받아 매수인에게 주어야 한다.
이사 가고자 하는 매도인이나 세입자의 각종 세금 및 관리비, 공과금에 관한 영수증을 확인하고 받아둔다.
6)등기부등본 열람 및 확인서류 검토
계약 전 등기소에서 등기부등본(건물, 토지)을 발급받아 계약하고자 하는 부동산의 소유자를 확인하고 근저당, 가등기, 가압류 등의 권리관계와 금액을 확인한다.
상가건물이나 다가구, 토지 등의 거래시는 구청에서 건축물관리대장과 토지대장을 발급받아 지번, 면적, 소유자 등을 확인하고 등본의 내용과 같은지 살펴본다.
건물을 짓기 위해 토지를 구입할 경우에는 특히 구청에서 토지이용계획확인원을 발급받아
계약하고자 하는 부동산의 매매나 이용시 제약을 받을 수 있는 요인이 있는지를 확인한다.
전세보증금 회수 가능성 판단
가등기, 가처분, 가압류 등이 등기부에 나타나 있는 집은 가급적 피한다.
지역, 교통, 환경, 규모, 가격 등을 고려하여 나중에 보증금 회수(기간 만료 후)에 어려움이 없는 주택을 선택한다
근저당이 설정되어 있는 경우 이미 등기부에 설정된 금액과 선순위 전세입주자의 전세 보증금, 본인의 전세보증금을 합한 금액이 세 들어 갈 집의 매매가격의 70-80%이상을 넘으면 위험하다고 본다.
(가격대비 비율은 사정에 의해 달라질 수 있다.)
7) 임대인 신원 확인
계약 상대방은 실제 소유자가 아니라 등기부상 소유자여야 한다.
등기부상의 소유주가 아니라 실제 거주하고 있는 진정한 소유자라 하더라도
등기부상 소유자의 위임장과 인감증명서를 첨부해야만 한다.
대리인이 출석한 경우 소유자의 대리권에 관한 위임장과 인감증명서를 확인하고
신분증을 통해 적정한 대리인인지를 확인한다.
◆ 전세계약 체결
1) 계약내용 결정 및 계약서 기재사항
-목적물 표시(다가구 주택인 경우 호수 정확히 기재)
-대금의 액수와 지불시기 및 방법
-임대인과 임차인 성명, 주민등록번호, 주소 ,연락처
-주택의 명도시기 및 임대차기간
-해약 조건 등의 특약사항
-계약 년 월 일
2) 계약서 작성 요령
① 매매대금은 가급적 한자로 쓰되 아라비아숫자와 병행해서 표기한다.
② 애매한 문구는 삼가고 누구나 이해하고 알기 쉽게 작성한다.
③ 특약란에는 계약 후 설정되는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제발생시
이에 대한 처리방법과 해약조건, 위약금 등의 사항을 명확하고 분명하게 명시한다.
④ 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하는 경우에는 두줄을 그어 말소하고
란 외에 정정의 기재를 하고 정정 날인을 해야 한다.
3) 계약체결과 잔금지급 계획수립
① 계약을 체결하기 전 잔금 지급일정과 이사일을 조정하게 되며
보통 전세는 계약에서 잔금까지 한달 정도로 예정하나 사정에 따라 협의, 조정한다.
② 계약조항이 다 기재되면 내용을 꼼꼼히 살펴보고 이상이 없으면 기명날인하되
계약서 각 장의 접속부분에 당사자(중개업자 포함)모두 간인을 찍는다.
③ 계약금을 건네주면서 영수증을 받고 임대인, 임차인, 중개업자(입회인)는 계약서를 각 1부씩 나누어 보관한다.
4) 잔금처리와 확정일자인
① 잔금을 지급하기 직전에 등기부등본을 확인하고, 집을 둘러본 후 하자가 있으면 잔금 지급을 거절하도록 한다.
② 하자가 없을 때는 잔금을 지급하는 동시에 임대인에게 영수증 및 필요한 서류(전세권 설정시)를 건네받는다.
③ 이사 가고자 하는 임대인이나 전세입자의 관리비, 전기, 상.하수도료 등의 정산을 확인하고 영수증을 받아둔다.
④ 잔금지급과 동시에 입주를 하고 동사무소에서 전입신고와 동시에 계약서에 확정일자를 받아 둔다.
(확정일자를 받은 계약서를 분실할 경우 확정일자의 효력이 상실하므로 잘 보관하도록 한다)
5) 등기부등본 열람 및 확인서류 검토
계약 전 등기소에서 등기부등본(건물, 토지)을 발급받아 계약하고자 하는 부동산의 소유자를 확인하고
근저당, 가등기, 가압류 등의 권리관계와 금액을 확인한다.
상가건물이나 다가구, 토지 등의 거래시는 구청에서 건축물관리대장과 토지대장을 발급받아
지번, 면적, 소유자 등을 확인하고 등본의 내용과 같은지 살펴본다.
건물을 짓기 위해 토지를 구입할 경우에는 특히 구청에서 토지이용계획확인원을 발급받아
계약하고자 하는 부동산의 매매나 이용시 제약을 받을 수 있는 요인이 있는지를 확인한다.
6) 전세보증금 회수 가능성 판단
가등기, 가처분, 가압류 등이 등기부에 나타나 있는 집은 가급적 피한다.
지역, 교통, 환경, 규모, 가격 등을 고려하여 나중에 보증금 회수(기간 만료 후)에 어려움이 없는 주택을 선택한다
근저당이 설정되어 있는 경우 이미 등기부에 설정된 금액과
선순위 전세입주자의 전세 보증금, 본인의 전세보증금을 합한 금액이
세 들어 갈 집의 매매가격의 70-80%이상을 넘으면 위험하다고 본다.(가격대비 비율은 사정에 의해 달라질 수 있다.)
7) 임대인 신원 확인
계약 상대방은 실제 소유자가 아니라 등기부상 소유자여야 한다.
등기부상의 소유주가 아니라 실제 거주하고 있는 진정한 소유자라 하더라도
등기부상 소유자의 위임장과 인감증명서를 첨부해야만 한다.
대리인이 출석한 경우 소유자의 대리권에 관한 위임장과 인감증명서를 확인하고
신분증을 통해 적정한 대리인인지를 확인한다.
◆ 전세계약 체결
1) 계약내용 결정 및 계약서 기재사항
-목적물 표시(다가구 주택인 경우 호수 정확히 기재)
-대금의 액수와 지불시기 및 방법
-임대인과 임차인 성명, 주민등록번호, 주소 ,연락처
-주택의 명도시기 및 임대차기간
-해약 조건 등의 특약사항
-계약 년 월 일
2) 계약서 작성 요령
① 매매대금은 가급적 한자로 쓰되 아라비아숫자와 병행해서 표기한다.
② 애매한 문구는 삼가고 누구나 이해하고 알기 쉽게 작성한다.
③ 특약란에는 계약 후 설정되는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제발생시
이에 대한 처리방법과 해약조건, 위약금 등의 사항을 명확하고 분명하게 명시한다.
④ 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하는 경우에는 두줄을 그어 말소하고
란 외에 정정의 기재를 하고 정정 날인을 해야 한다.
3) 계약체결과 잔금지급 계획수립
① 계약을 체결하기 전 잔금 지급일정과 이사일을 조정하게 되며
보통 전세는 계약에서 잔금까지 한달 정도로 예정하나 사정에 따라 협의, 조정한다.
② 계약조항이 다 기재되면 내용을 꼼꼼히 살펴보고 이상이 없으면 기명날인하되
계약서 각 장의 접속부분에 당사자(중개업자 포함)모두 간인을 찍는다.
③ 계약금을 건네주면서 영수증을 받고 임대인, 임차인, 중개업자(입회인)는 계약서를 각 1부씩 나누어 보관한다.
.잔금처리와 확정일자인
① 잔금을 지급하기 직전에 등기부등본을 확인하고, 집을 둘러본 후 하자가 있으면 잔금 지급을 거절하도록 한다.
② 하자가 없을 때는 잔금을 지급하는 동시에 임대인에게 영수증 및 필요한 서류(전세권 설정시)를 건네받는다.
③ 이사 가고자 하는 임대인이나 전세입자의 관리비, 전기, 상.하수도료 등의 정산을 확인하고 영수증을 받아둔다.
④ 잔금지급과 동시에 입주를 하고 동사무소에서 전입신고와 동시에 계약서에 확정일자를 받아 둔다.
(확정일자를 받은 계약서를 분실할 경우 확정일자의 효력이 상실하므로 잘 보관하도록 한다)
분양권이란 아파트를 분양받은 권리로
일반적으로 분양권이라 부르지만 당첨권, 입주권 등으로 부르기도 한다.
주택건설업체가 분양공고를 내고 분양한 뒤 입주하는 시점에서 잔금납부 이전까지를 분양권으로 보면 된다.
말 그대로 권리이기 때문에 부동산 가운데 금융상품의 환금성을 갖고 있으면서
안정성과 수익성을 갖춰 최고의 재테크상품으로 평가받고 있다.
분양권전매란
법적 용어가 아니라 "입주자로 선정된 지위의 명의변경"
즉 아파트를 분양받은 사람이 그 지위를 다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것을 뜻한다.
분양권은 입주 이후 시세를 미리 예상하고 입주 전 현재시점에서 매도자와 매수자가 약정한 가격으로 분양권을 사고 파는 것이므로 선물옵션이란 표현을 쓰기도 한다.
분양권전매는 30여년간 금지되어오다 1998년부터 정부가 주택경기를 활성화시키기 위해 폐지했다가
2002년 9월 23일부터 청약경쟁의 과열방지와 투기수요 차단을 위해 투기과열지구의 분양권전매를 일정기간 금지시켰다.
투기과열지구에서 분양권전매가 가능하려면 중도금을 2회 이상 납부하고
계약체결일로부터 1년이 경과한 이후라야 전매가 가능하다.
다만, 주택건설촉진법령 시행일 이전에 아파트 분양을 받았거나 분양권을 취득한 자에 대하여는
분양권 전매제한의 적용을 받지 아니하며, 법령시행일 이후에 아파트 분양을 받거나 분양권 전매를 받은 자에 대하여는 최초 공급계약일부터 중도금 2회 이상 납부하고 1년간 분양권 전매가 제한된다.
그러다 2003년 6월 7일부터 수도권 전역과 대전·천안 등 충청권 5개 시·군이 투기과열지구로 확대 지정해 입주(소유권 이전등기) 때까지 아파트 분양권 전매를 전면 금지시켰다.
2003년 7월 1일부터는 지역 및 직장조합아파트 분양권(조합원 지위)도 투기과열지구에서는 일반아파트처럼 전매가 전면 금지되고 300가구 이상 주상복합아파트의 경우도 분양권 전매가 금지되었다.
< 투기과열지구 지정현황 >
지역 지역분양권 전매금지 조치 시행일인 2003년 6월 7일 이전에 분양권을 획득한 경우에 대한경과조치는?
이 경우 2가지의 경우로 구분된다.
종전에 투기과열지구로 지정된 곳의 분양권을 보유하고 있다면 종전 규정에 따라 아파트 분양계약 체결일로부터 1년이 지나고 중도금을 2회 이상 납부한 경우에 한해 분양권을 1회에 한해 팔 수 있다.
또 그동안 투기과열지구에서 제외돼 있다가 오는 7일 신규로 투기과열지구에 포함된 지역의 분양권 보유자는 계약체결일로부터의 기간 규정이나 중도금 납부 규정에 관계없이 언제든지 1회에 한해 분양권을 팔 수 있다.
이 두 경우 모두 7일 이전에 계약을 체결한 경우에만 적용된다.
특히 분양권을 매수한 사람은 소유권 이전 등기가 완료되기 전까지는 이 분양권을 전매할 수 없다.
미분양 아파트를 매입할 경우도 분양권 전매 금지의 적용을 받나?
아니다. 분양권 전매금지를 적용받는 경우는 아파트 분양공고 절차를 거쳐
업체가 정한 순위별 청약일에 청약해 당첨된 경우(신규분양)에만 적용된다. 미분양 아파트의 경우는 엄밀히 말하면 분양권으로 볼 수 없다.
재건축이나 재개발 조합원 지분을 매입한 경우는?
재건축이나 재개발 조합원 지분도 분양권으로 볼 수 없다.
조합원 지분은 분양권이 아니라 사실상 소유권이다.
따라서 분양권 전매금지 적용에서 제외된다.
분양권 전매금지 조치가 시행된 이후 투기과열지구로 편입된 경우의 분양권 전매는?
역시 투기과열지구 지정일 이전에 분양권을 보유한 경우는 지정후에 1회에 한해 분양권을 되팔 수 있다.
투기과열지구 지정 이후에 분양권을 사들인 경우와 신규분양자는 소유권 이전 등기가 완료될 때까지 분양권 전매가 불가능하다.
투기과열지구에서의 아파트 공급관련 규제는?
분양권 전매가 금지되는 것 외에도 많은 청약조건 제한이 있다.
우선 전용면적 25.7평 이하 공급물량의 50%를 35세 이상이고 5년 이상 무주택 가구주에게 우선공급 된다.
또 청약통장 가입 후 2년이 지나 1순위 자격을 갖췄더라도
해당아파트 분양공고일로부터 5년이내에 분양되는 아파트에 당첨된 사실이 있거나
1가구 2주택 이상 소유자,가구주가 아닌자 등은 1순위 자격이 박탈돼 2순위 청약자격이 부여된다.
또한 투기과열지구내에서 건축허가를 받은 20가구 이상의 주상복합아파트 또는 오피스텔은 선착순 분양이 금지되고 공개청약 접수후 추첨하는 방식으로 공급하도록 의무화했다.
지역 및 직장조합아파트와 주상복합에 대한 분양권 전매제한은?
2003년 7월 1일부터는 주거면적 비율이 90%이상이거나 300가구 이상인 주상복합 아파트는 주택공급에 관한 규칙의 적용을 받아 일반 아파트와 같은 분양절차로 아파트를 공급해 분양권 전매가 금지된다.
다만 법 시행일 이전에 사업승인을 받은 곳은 전매제한을 받지 않는다.
또한 지역 및 직장조합아파트 분양권(조합원 지위)도 같은 날부터
투기과열지구에서는 일반아파트처럼 전매가 전면 금지된다.
다만 개정법 시행일 이전에 조합설립인가를 받은 곳에서는 경과규정을 적용해 사업승인 이후에 한 차례에 한해 전매할 수 있다.
명 지정일
서울 전지역 2002.09.06
경기 고양시 대화, 탄현, 풍동, 일산2지구,
남양주 호평,평내, 와부읍
화성시 태안읍,봉담지구, 동탄지구 2002.09.06
용인시 동백지구 2002.11.18
인천 삼산2지구 2002.09.06
송도신도시(제2공구) 2002.12.06
대전 노은2지구 2003.02.05
서누, 유성구 2003.04.29
충남 천안시 불당동, 백석동, 쌍용동 2003.04.29
주택을 분양받기 위해 청약통장 가입은 필수적인 사항!
이는 아파트 분양에 있어 청약통장 가입자에게 우선적으로 분양받을 수 있는 자격이 주어지기 때문이다.
물론 기존아파트나 미분양아파트를 구입하는 방법도 있지만 실수요자들에게는 그래도 청약통장을 사용하여 신규 분양아파트를 분양받는 것이 초기 자금부담을 최소한으로 하면서 원하는 아파트에 들어갈 수 있는 효과적인 방법이기 때문이다.
※희망주택 결정 ⇒ 청약통장 가입 ⇒ 청약자격(순위)발생 ⇒ 청약통장 변경/활용
분양공고 확인 ⇒ 청약신청 ⇒ 당첨자 선정/확인 ⇒ 계약체결
◆희망주택 결정
수요자가 분양을 희망하는 아파트 유형을 결정하는 단계.
아파트의 경우 국민주택기금 지원 여부에 따라 국민주택과 민영주택, 중형국민주택 등으로 구분되며, 청약에 있어 해당 주택에 따라 활용되는 청약통장의 차이가 존재하기 때문에 우선적으로 희망주택의 유형을 결정해야 한다
<주택구분> 종류 내용 신청통장
국민주택 국민주택기금을 지원받아 건설되는 주택 또는 국가나 지방자치단체 및 대한주택공사 등 공공기관에서 건설하는 전용면적 85㎡(약 25.7평) 이하의 주택. 청약저축
민간건설
중형국민주택 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택중 국가, 지방자치단체, 대한주택공사 또는 지방공사 이외의 사업주체가 건설하는 전용면적60㎡ 초과 85㎡ 이하의 주택
※ 청약예금 가입자는 전용면적 85㎡ 이하로 가입한 청약통장만 신청 가능함 청약예금
청약부금 민영주택 국민주택기금의 지원없이 민간 건설업체가 공급하는 주택으로 평형의 제한은 없다.
또한 국가, 지방자치단체 및 대한주택공사 등 공공기관이 국민주택기금의 지원없이 공급하는
전용면적 85㎡(약 25.7평)를 초과하는 주택. 청약예금
청약부금
공공건설
임대주택 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하거나 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설하여 임대하는 주택이다.
◆청약통장 가입
가입자의 형편에 적합한 관련 예금에 가입하도록 해야 한다.
청약통장은 크게 청약예금과 청약부금, 청약저축으로 나눠진다.
청약예금과 청약부금은 만 20세 이상이면 누구나 시중 일반은행에서 자유롭게 통장 개설이 가능하며 전 금융기관을 통틀어 1인 1계좌만 개설하다.
반면 청약저축은 무주택 세대주만이 가입할 수 있는 청약통장으로
국민은행(향후 우리은행, 농협에서도 취급 예정임)에서만 취급한다는 차이가 있다.
.청약부금
청약부금이란 적금형식으로 매월 일정금액 범위내에서 불입하여 그 납입인정금액이 지역별 청약예금 이상이고 일정기간 경과되면 전용면적 85㎡(약25.7평)이하의 민영주택 및 민간건설 중형국민주택 청약이 가능한 저축제도이다.
.가입대상
20세 이상의 개인(재외동포 및 외국인 포함) 또는 20세 미만의 세대원이 있는 세대주
.가입자별 거주지 기준
- 국내거주 대한민국국민 : 주민등록증 또는 주민등록증.초본상의 주소지
- 재외동포 : 국내거소신고증에 기재된 거소지
- 외국인 거주자 : 외국인등록증상에 기재된 체류지
◆ 청약예금
청약예금이란 일정금액의 목돈을 일시에 정기예금으로 예치하여 일정기간이 경과되면 민영주택
(85㎡ 이하 가입자는 민간건설 중형국민주택 포함)청약이 가능한 저축제도이다.
가입대상
20세 이상의 개인(재외동포 및 외국인 포함) 또는 20세 미만의 세대원이 있는 세대주
가입자별 거주지 기준
- 국내거주 대한민국국민 : 주민등록증 또는 주민등록증.초본상의 주소지
- 재외동포 : 국내거소신고증에 기재된 거소지
- 외국인 거주자 : 외국인등록증상에 기재된 체류지 20세미만 단독세대주는 가입할 수 없으며,
전금융기관을 통해 청약예금, 청약부금, 청약저축 중 1인 1계좌만 가입이 가능합니다.
---- 지역별 예치금액에 따른 청약가능 면적 ---- (단위:만원)
구분 서울, 부산 기타광역시 기타 시 및 군
85㎡(25.7평)이하 300 250 200
102㎡(30.8평)이하 600 400 300
102㎡초과 135㎡이하 1,000 700 400
135㎡(40.8)초과 1,500 1,000 500
--- 지역별 청약가능 불입금액(85㎡이하 청약가능한 청약예금 예치금액) --- (단위:만원)
서울, 부산 기타광역시 특별시 및 광역시를 제외한 시, 군 구역
300 250 200
월납입금과 계약기간
- 정액정립식: 최저 10만원이상 제한없음.(1만원)/2년제, 3년제(2종)
- 자유정립식: 매월 5만원이상 50만원 이내에서 1만원 단위로 자유롭게 납입/2,3,4,5년 중 선택(4종)
청약저축
주택청약저축이란 적금형식으로 매월 일정금액 범위내에서 불입하여 일정기간이 경과하면
주민주택 및 민간건설 중형국민주택 청약권이 부여되는 저축제도이다.
가입대상
- 당해 주택건설지역에 거주자는 무주택세대주로서 1세대 1계좌에 한하여, 20세 미만인 단독
세대주는 가입 불가(가입시 무주택확약각서 작성)
- 60세 이상 또는 장애인인 직계존속을 부양하는 호주승계예정자는 세대주가 아니더라도 세대구성원 전원이 무주택이면 가입 가능.
월납입금
- 매월 2만원이상 10만원까지 5천원 단위로 자유롭게 납입.
저축기간
- 국민주택의 입주자로 선정된 날까지.
가입자별 거주지 기준
- 국내거주 대한민국국민 : 주민등록증 또는 주민등록증.초본상의 주소지
- 재외동포 : 국내거소신고증에 기재된 거소지
- 외국인 거주자 : 외국인등록증상에 기재된 체류지
◆청약자격(순위)발생
분양권 취득시 세금 분양권은 주택이 아닌 권리이기 때문에 주택에 해당되지 않는다.
따라서 분양권을 살 당시에는 내야 할 세금이 없다.
다만 분양대금 잔금을 완납하고 소유권이전등기를 할 경우 취득세와 등록세, 농어촌특별세, 교육세 등을 납부해야 한다.
등록세와 취득세의 세금부과 기준은 분양권 매입금액과 상관없이 최초 분양가가 된다.
즉 분양가 1억인 아파트 분양권을 5천만원의 프리미엄을 주고 구입했더라도 과표는 1억이 된다는 것이다.
분양권을 살 때 내는 세금은 일반분양일 경우에는 입주하는 경우에만 세금을 납부하지만
예외적인 경우로 조합원분을 샀을 경우에는 소유권이전등기와 더불어 입주와 관계없이 세금을 납부하여야 한다.
분양권 양도시 세금
분양권을 팔아 양도차익이 생기면 양도소득세를 내야 한다.
양도세 과세기준은 실거래를 기준으로 한다.
이때 취득가액과 양도가액은 실제 매매가격이 기준이 되는데,
이러한 실제 매매가격은 매수, 매도자 쌍방의 거래사실확인서(인감증명서첨부)를 기준으로 하기 때문에 진위여부와 관계없이 매수,매도자 쌍방의 신고가격에 준하게 된다.
양도신고는 기존 부동산과 마찬가지로 특별한 사정이 없는 한 매도자와 매수자가 매매계약을 하고 잔금을 이행했다면 매도자는 잔금말일 기준으로 60일 이내에 주소지 관할 세무서에 가서 양도세 예정신고를 하면 된다.
양도차익이 없어 양도세로 낼 돈이 없더라도 의무적으로 신고해야 함.
청약통장에 가입했다고 해서 무조건 신규 아파트 청약자격이 생기는 것은 아니다.
이는 주택의 유형이나 청약통장의 종류, 예금 납입횟수 등에 따라 그 순위가 정해지기 때문에
가입자는 청약하려는 주택에 따른 청약순위별 요건을 반드시 파악해 놓고 있어야 한다.
또한 정부의 주택정책에 따라 청약제도에도 상당한 변화가 있는 만큼
이에 대한 내용파악도 청약통장 가입자가 반드시 고려해야 할 사항이다.
투기과열지구 아파트 청약시 (2002.9.4 청약제도 변경내용)
청약예금 또는 청약부금에 가입한 1순위자로서 다음 조건 중 하나라도 해당하는 경우는 1순위
청약이 불가(2순위 청약 가능)
⇒ 최초 입주자모집공고일 현재 과거 5년간 전국에서 신규 아파트 당첨 사실이 있는 경우
(청약자 본인, 배우자(주민등록이 분리된 배우자 및 그 세대원 전원 포함) 및 세대별 주민등록표상 세대원 전원의 당첨 사실 포함)
⇒ 최초 입주자모집공고일 현재 청약자가 1가구 2주택 이상 소유자인 경우
(청약자 본인, 배우자(주민등록이 분리된 배우자 및 그 세대원 전원 포함) 및
세대별 주민등록표상 세대원 전원의 주택소유 사실 포함)
⇒ 2002년 9월 4일 이후 가입한 청약통장 가입자로 비세대주인 경우(2002년 9월 4일까지 가입한 청약자는
종전대로 가입 후 2년이 경과되면 1순위 청약가능)
민영주택
민영주택이란 국미주택기금의 지원없이 민간 건설업자가 건설하는 주택(평형구분 없음)
또는 국가, 지방자치단체 및 대한주택공사 등이 국민주택기금의 지원없이 공급하는 전용면적 85㎡(약25.7평)를 초과하는 주택을 말한다.
공급대상 : 최초 입주자 모집광고일 현재 20세 이상의 개인.
순위와 순위별 요건
1순위 청약예금에 가입하여 2년이 경과한 분.
청약부금에 가입하여 2년이 경과되고, 그 납입인정금액이 지역별 85㎡이하 청약
예금 예치금액 이상인분.
청약저축에 가입하여 1순위자격을 취득한 분으로서 납입인정금액이 지역별 청약
예금 예치금액 이상인 분이 최초입주자 모집공고 전일까지 해당 청약예금으로 전환한 분
2순위 청약예금에 가입하여 6개월이 경과한 분
청약부금에 가입하여 6개월이 경과되고, 그 납입인정금액이 지역별 85㎡이하 청약예금 예치금액 이상인 분
청약저축에 가입하여 2순위자격을 취득한 분으로서 납입인정금액이 지역별 청약
예금 예치금액 이상인 분이 최초입주자 모집공고 전일까지 해당 청약예금으로 전환한 분
3순위 제1순위 및 제2순위에 해당되지 아니하는 분
국민주택
국민주택이란 국민주택기금을 지원받아 국가, 지방자치단체 및 대한주택공사
또는 민간 사업자가 공급하는 전용면적85㎡(약25.7평)이하의 주택을 말한다.
공급대상 : 최초 입주자모집공고일부터 입주시까지 무주택세대주
.순위와 순위별 요건
1순위 청약저축에 가입하여 2년이 경과하고 월납입금을 연체없이 24회이상 납입한 분.
2순위 청약저축에 가입하여 6개월이 경과하고 월납입금을 연체없이 6회이상 납입한 분
3순위 제1순위 및 제2순위에 해당되지 아니하는 분
중형국민주택
중형국민주택이란 민간건설업체가 국민주택기금의 지원을 받아 공급하는 전용면적60㎡(약18평)
초과 85㎡(약25.7평) 이하의 주택을 말한다.
공급대상 : 최초 입주자모집공고일 현재 세대주(배우자 또는 직계존,비속인 세대원이 있는 세대주는 20세미만이라도 청약가능)
.순위와 순위별 요건
1순위 청약저축에 가입하여 2년이 경과하고 월납입금을 연체없이 24회 이상 납입한 분.
85㎡이하 청약 가능한 청약예금에 가입하여 2년이 경과한 분.
청약부금에 가입하여 2년이 경과하고 그 납입인정금액이 분양지역별 85㎡이하
청약예금 예치금액 이상인 분.
2순위 청약저축에 가입하여 6개월이 경과하고 월납입금을 연체없이 6회 이상 납입한 분.
85㎡이하 청약 가능한 청약예금에 가입하여 6개월이 경과한 분.
청약부금에 가입하여 6개월이 경과하고 그 납입인정금액이 분양지역별 85㎡
이하 청약예금 예치금액 이상인 분.
3순위 제1순위 및 제2순위에 해당되지 아니하는 분
◆ 청약통장 변경/활용
청약예금, 부금평형변경
.평형변경 요건
청약예금 가입후 2년이 경과한 계좌
(변경후 2년 경과시마다 회수에 제한없이 평형변경 가능)
청약부금 가입후 2년이 경과하고 납입 인정금액이 지역별 85㎡ 이하
청약예금 예치금액 이상 납입한 계좌
(변경후 2년 경과시마다 회수에 제한없이 평형변경 가능)
. 평형변경후 청약자격
큰 평형으로 변경시 작은 평형으로 변경시
변경후 해당 평형 1년간 청약제한
(단, 청약제한 1년간 변경전 평형 청약가능) 변경후 평형에 대하여 청약 제한기간 없음
(단, 청약하고자 하는 아파트의 최초 입주자
모집공고 전일까지 변경하여야 청약가능)
※ 청약예금 예치금액(평형) 변경시에는 현행 지역별 청약예금 예치금액을 적용하며,
'89.3.28 이전 (예치 금액 인상전) 가입자도 현행 예치금액 기준으로 변경하셔야 한다
.명의변경
다음과 같은 사유 발생시 청약통장 가입자 명의변경 가능하다.
구분 청약예금 / 청약부금 청약저축
명의변경 사유 2003.03.27이후 가입 가입자가 사망한 경우 가입자가 사망한 경우
a. 가입자가 혼인한 경우
b. 가입자의 배우자 또는
세대원인 직계존/비속으로
세대주가 변경된 경우
2000.3.26이전 가입 가입자가 사망한 경우
a. 가입자가 혼인한 경우
b. 가입자의 배우자 또는
세대원인 직계존/비속으로
세대주가 변경된 경우
※ "가입자가 개명" 한 경우에도 청약통장 명의를 변경할 수 있다.
촵구비서류
명의변경사유 구비사항
가입자 사망 재산 상속 - 상속예금 명의변경 및 귀속 동의서(주택은행 비치)
- 피상속인(예금주)의 호적등본 및 제적등본 (재적의 기재가 있는 경우에는 호적등본만 징구)
- 상속인 전원의 인감증명서(상속인 본인이 내행하는 경우 인감증명서 징구를 생략하고 실명확인증표 사본)
유증 - 명의변경신청서(주택은행 비치)
- 유언에 관한 증서(자필,공정,비밀,구수,녹음 중 1) 및 법원의 유언서 검인조서 등본(공정 증서, 구수증서 제외)
가입자 혼인 - 명의변경신청서(주택은행 비치)
- 신명의인의 주민등록등본(주민등록등본으로 결혼 사실이 확인되지 않을 경우 호적등본 추가)
가입자의 배우자 또는 세대원인 직계존·비속으로 세대주를 변경하는 경우 - 명의변경신청서(주택은행 비치)
- 신명의인의 주민등록등본(필요시 신명의인 또는 구명의인 주민등록초본 추가)
가입자 개명 - 명의변경신청서(주택은행 비치)
- 주민등록등본(개명사실이 개재된 경우) 또는 법원의 판결문
.청약저축의 청약예금전환
전환 요건
불입금액(납입 인정금액 기준)이 지역별 청약예금 예치금액 이상인 계좌로서
불입한금액범위내에서 희망하는 주택규모의 청약예금으로 전환가능
전환 후 청약쟈격
불입금액(납입 인정금액 기준)이 지역별 청약예금 예치금액 이상인 계좌로서
불입한금액범위내에서 희망하는 주택규모의 청약예금으로 전환가능
전환 후 민영주택 청약제한 기간은 없으나, 청약하고자 하는아파트의 최초 입주자 모집공고전일까지 전환하여야 청약가능.
지역별 청약예금 예치금액
청약가능면적(전용면적) 서울/부산 기타/광역시 특별시 및 광역시를
제외한 시/군
85㎡(약25.7평)이하 300 250 200
102㎡(약30.8평)이하 300 600 400
102㎡초과 135㎡이하 1,000 700 400
135㎡(약 40.8평)초과 1,500 1,000 500
◆분양공고 확인
입주자 모집공고는 보통 아파트 청약일 1주일쯤 앞두고 신문 등을 통해 공고를 한다.
모집공고에는 아파트가 지어지는 현장위치와 공급 규모, 재개발이나 재건축인 경우에는
전체 공급가구수 중 일반 분양분, 청약 순위별 자격요건과
청약날짜, 평형별 공급가구수 및 중도금 횟수, 대금 납부방법 등이 상세히 나와있다.
접수장소 및 시간 , 당첨자 발표일과 아파트별 당첨자 명단이 게재될 신문이름 등이 게재되어 있다.
아파트별 입주예정일, 시공회사에 문제가 생길 경우에 대비하여
연대보증인 또는 보증회사가 어디인지도 반드시 확인하여야 합니다.
입주자 모집공고 보는 법
구 분 - 국민주택과 민영주택의 구분
주택형 - 전용면적과 주거공용면적을 합한 주택의 공급면적으로 해당을 의미한다.
예) 85.032㎡ = 25.722평(주택 면적의 단위가 '평'이 아닌 '㎡'으로 표기 되므로
이를 '평'으로 환산하려면 3.3으로 나누면 된다) → 25평형
전용면적 - 등기부등본상에 등재되는 면적으로 현관, 욕실, 침실, 주방 등 세대별로 사용되는 공간을 의미한다.
청약통장 가입자의 아파트 평형 선택에 있어 자격기준이 된다.
주거공용면적 - 계단, 승강기, 복도 등 2가구 이상 공동으로 사용하는 공간을 더한 면적을 말한다.
세대별 기타공용면적 - 관리실이나 경비실 등 아파트 건물 이외의 지상부분과
지하주차장등 법정지하층의 면적을 합한 값을 의미 한다.
대지지분 - 총 대지면적을 총 공급평형으로 나눈 각 세대별 지분으로
향후 건물의 내용연수가 경과되고 재건축이 추진되는 경우 아파트 가격을 좌우하는 요인이 된다.
공급세대수 - 해당 평형별로 공급되는 세대수를 의미한다.
재건축, 재개발 등을 통해 공급되는 아파트의 경우
조합원 물량을 제외한 물량이 일반분양되므로 해당 아파트의총 세대수를 확인하려면 `공급규모 및 내역`을 확인하면 된다.
층수 - 해당 평형이 분포된 아파트의 층수를 의미한다.
층별구분 - 분양가격을 구분하는 유형으로 아파트마다 약간의 차이는 있으나
일반적으로 기준층과 최상층, 1~2층 등으로 나누어 표기되면 층별 구분에따라 분양가격의 차이가 있다.
분양가격 - 대지비와 건축비를 합한 총분양금액을 의미한다.
분양가격은 수요자가 해당 평형을 분양받는데 필요한 금액으로 취득세나 등록세 등
입주에 따른 각종 세금이나 비용을 포함하지 않는다.
계약금/중도금/잔금 - 아파트 분양에 따른 납부금의 경우 일반적으로 계약금과 중도금, 잔금등으로 나누어
수납이 이루어지는데 계약금은 총 분양가의 20%선에서 책정되며
아파트에 따라 계약금을 2회 로 나누어 받는 경우도 있다.
중도금은 계약금 납부 후 입주시 잔금 (20%선) 납부일까지 대개 4~6회에걸쳐 3
개월 정도의 시차를 두며 수납이 이루어진다.
◆ 청약신청
해당 아파트의 입주자모집공고가 이루어지고 이에 따라 청약접수일이 지정되면
일정 자격요건을 갖춘 청약통장 가입자는 자신이 원하는 평형대에 대한 청약접수를 할 수 있다.
이때 청약신청은 해당 청약통장 가입은행을 직접 방문하거나 인터넷과 전화를 이용해서도 신청이 가능하다.
청약신청 후에는 이를 다시 정정하거나 취소할 수 없으며
이중청약의 경우 청약접수 자체를 무효로 하는 등의 엄한 조치가 따른다.
청약시 구비서류
본인(배우자 포함) 신청시
▶ 공통적으로 제출할 서류
- 청약통장(청약예금, 청약부금, 청약저축가입자 중 제 1, 2순위자에 한함)
- 예금인장(제1, 2순위자에 한함) 또는 본인·배우자 서명
- 주민등록증·국내거소신고증·외국인등록증 중 1(청약자의 거주지 등 확인 가 능해야 함)
- 주택공급신청서(민영, 국민, 중형국민주택 중 택 1, 접수은행 비치)
- 청약신청금(3순위 신청자에 한함)
- 주택소유현황서약서(접수은행 비치)
▶ 신청자격 확인서류(거주지, 세대주 또는 20세 이상 여부 등)
- 주민등록등본 1통(필요시 주민등록초본 추가)
- 호적등본 1통(만 60세 이상인 직계존속이나 장애인인 직계존속을 부양하는 호주승계 예정자
에 한함)
- 장애인 수첩사본 1통(장애인인 직계존속을 부양하는 호주승계 예정자에 한함)
▶ 무주택 우선공급 대상자, 국민주택 청약자 추가 제출서류
- 주민등록등본 1통(5년 이상 세대주기간 확인이 불가능한 경우
주민등록초본을 추가 제출해야 하며 배우자가 주민등록지를 달리하는 경우에는 배우자의 주민등록등본을추가 제출해야 함)
- 주택소유현황 서약서(접수은행 비치)
제3자 대리 신청시 추가 제출 서류 (본인 및 배우자 이외에 제3자로 간주)
- 예금주의 인감증명서(용도 : 주택공급신청용), 단 외국인의 경우에는 본국 관서의 증명
(서명 인증서)이나 이에 관한 공정증서가 첨부된 위임장도 가능
- 예금주의 인감도장(외국인이 인증된 서명으로 공급신청 위임시는 제외)
- 청약자의 인감도장이 날인된 위임장 1통(접수은행 비치)
- 대리신청자의 주민등록증(또는 국내거소신고증, 외국인등록증) 단, 본인 및 배우자의 주민등록증은 제외
※ 주민등록등·초본은 최초 입주자 모집공고일 현재 3개월 이내에 발급된 것에 한함
신청시 유의사항
청약신청 내용 취소 및 정정 금지
주택공급 신청 후에는 어떠한 경우에도 취소나 정정이 불가능하다.
따라서 청약신청 전에 반드시 입주자 모집공고문을 통해
해당 아파트와 관련된 각종 내용을 살펴보고 신중히 결정을 내려야 한다.
특히 한번 당첨된 청약통장은 계약체결 여부와 관계없이 재사용이 불가능하기 때문에 더욱 신중한 자세가 필요한 것이다.
(단, 분양전환되지 않는 임대주택에 당첨된 청약통장은 분양주택이나 분양전환되는 임대주택에 청약할 수 있다.)
이중청약 금지
동일한 아파트에 이중으로 청약을 신청하면 청약접수 자체가 무효처리된다.
이에 따라 서울지역 동시분양과 같이 동시 청약을 받은 아파트는 전체 아파트에 대해 1인 1건만 신청이 가능하며, 1인 2건 이상 신청하는 경우에는 청약 모두를 무효 처리한다.
국민주택의 경우 공급기준이 1가구 1주택이므로 당첨자 발표일이 동일한 아파트에 부부가 동시에 청약하거나 청약자 본인이 2건 이상 청약시 이중청약 처리한다.
또한 부부간 주민등록이 분리된 상태에도 각각 청약이 불가하다.
투기과열지구 아파트 청약
투기과열지구로 지정된 지역에서 신규로 공급되는 아파트를 청약하는 경우에는
과거 5년 이내 다른 주택에 당첨된 사실이 있거나 1가구 2주택 이상을 소유한 경우,
2002년 9월 5일 이후 청약예금 또는 청약부금 가입자 중 세대주가 아닌 경우는 1순위로 청약할 수 없다.
(당첨사실 및 주택소유여부는 청약자 본인, 배우자(주민등록이 분리된 배우자 및 그 세대원 전원 포함) 및 세대별 주민등록표상 세대원 전원의 주택소유 사실 포함)
주택소유여부 판단기준
본인(배우자 포함) 신청시
1. 주택소유여부 기준일은 건물등기부등본상 등기접수일(미등기주택인 경우엔느 건축물대장등본
상의 처리일)이다.
2. 주택은 우리나라 전지역에 소재하는 주택이 모두 해당되며, 주택의 공유지분 또는 주택의 용도
가 있는 복합건물도 주택에 해당된다.
다만 다음 요건 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 않는 것으로 인정한다.
1) 상속으로 인하여 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어
사업주체로부터 부적격자로 통보 받은 날부터 3월 이내에 그 지분을 처분한 경우
2) 도시계획구역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권 제외)에 건축되어 있는 주택 중
다음의 각 경우에 해당하는 주택을 소유한 자로서 해당 주택건설지역에 거주하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우
① 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택
② 85㎡ 이하의 단독주택
③ 소유자의 본적지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에의해 이전 받은 단독주택
3) 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 분양을 완료하였거나 사업주체로부터
부적격자로 통보받은 날부터 3월 이내 이를 처분한 경우
4) 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속근로자의 숙소로 사용하기 위하여
주택을 건설하여 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로
사업계획 승인을 얻어 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우
5) 20㎡ 이하의 주택(아파트 제외)을 소유하고 있는 경우
6) 60세 이상의 직계존속이 주택을 소유하고 있는 경우
7) 공부상 주택으로 등재되어 있으나 사실상 폐가 또는 주택이 멸실되었거나
주택이외의 다른용도로 사용되고 있는 경우로서 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3월 이내 이를 멸실 또는 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우
8) 무허가건물을 소유하고 있는 경우
ARS와 인터넷 신청방법
청약신청은 직접 청약통장 가입은행을 방문하지 않고도 전화 ARS 서비스나 인터넷 등을 통해서 간편하게 진행할 수가 있다.
이용대상 및 절차
- 청약통장에 가입한 후 1, 2순위에 해당되는 경우에만 이용 가능.
- 주택청약 신청 이용시간은 은행의 영업시간과 동일하게 평일 09:30~16:30이며 공휴일(토요일
포함)에는 이용이 불가하다.
- 인터넷이나 ARS 서비스를 이용하기 위해서는 먼저 각 은행의 영업점을 통해 청약자격 전산수록 및 전자금융 (텔레뱅킹 및 인터넷뱅킹) 이용신청을 해야 한다.
- 인터넷 신청을 위해서는 해당 은행의 인터넷뱅킹 관련 사이트를 통해 공인인증서를 발급 받아야만 한다.
ARS와 인터넷 이용
- 전화를 이용한 청약신청의 경우 국민은행(1588-9999 서비스코드 704), 금융결제원(1369 서비스코드 5), 한국통신(060-700-1901) 등의 안내전화를 통해서 이용이 가능하다.
- 해당 청약통장을 가입한 은행마다 인터넷을 통한 청약신청이 가능한 사이트를 운영 중에 있는
데 국민은행의 경우는 자체 홈페이지(www.kbstar.com)를 운영하고 있으며 금융결제원에서
개설한 인터넷 청약사이트(www.apt2you.com)를 통해서도 청약신청이 가능하다.
◆당첨자 선정/확인
일정 기간 청약신청이 이루어지고 나면 전산추첨 등을 통해 청약순위에 따라 당첨자 선정이 이루어지게 된다.
그리고 당첨자가 선정되고 나면 해당 건설사의 견본주택 및 일간신문 등을 통해 당첨자에 대한 공고가 있게 된다.
민영주택 및 민간건설 중형국민주택
1) 공통적으로 제출할 서류
투기과열지구에서 공급되는 전용면적 85㎡ 이하의 민영주택이나
민간건설 중형국민주택에 대하여 일반공급대상 주택수의 50%를 입주자 모집공고일 현재 1순위자로서 만 35세 이상이고 5년 이상 무주택세대주에게 우선공급하는 제도를 말한다.
무주택 우선공급의 경우 대상자에 대해 먼저 청약신청 및 이에 따른 추첨을 실시해서 당첨자를 확정하고 낙첨자는 다시 당해지역 일반공급 1순위 청약접수자와 혼합하여 추첨을 실시하게 된다.
2) 일반공급
청약순위 (1, 2, 3순위)에 따라 추첨방식으로 입주자를 선정하며,
선순위 청약접수 결과 미달시에만 후순위 청약접수를 받는다.
수도권지역 공급주택의 경우 동일순위 안에서는 당해지역 거주자를 우선하여 선정하게 된다.
3) 대규모 택지개발지구
택지개발촉진법에 의한 택지개발이 시행되는 지역으로서
면적이 66만㎡ 이상인 지역(이상 대규모 택지개발지구)에서 공급되는 주택물량에 대해서는
청약순위(1, 2, 3순위)에 따라 추첨방식으로 입주자를 선정하되
일반공급분의 30%를 최초입주자 모집공고일 현재
당해시장 또는 군수가 정하는 기간이상 당해 주택지역에 거주하고 있는 자에게 우선공급한다.
국민주택
청약순위 (1, 2, 3순위)에 따라 추첨방식으로 입주자를 선정하며, 선순위 청약접수 결과 미달시에만 후순위 청약접수를 받는다.
수도권지역 공급주택의 경우 동일순위 안에서는 당해지역 거주자를 우선하여 선정하게 된다.
1) 전용면적 40㎡ 이하 주택
- 5년 이상 무주택세대주로서 납입회수가 많은 자
- 3년 이상 무주택세대주로서 납입회수가 많은 자
- 납입회수가 많은 자
- 부양가족이 많은 자
- 당해 주택건설지역에 장기간 거주한 자
2) 전용면적 40㎡ 초과 주택
- 5년 이상 무주택세대주로서 매월 약정납입일에 월 납입금을 60회 이상 납입한 자중 저축총액
이 많은 자
- 3년 이상 무주택세대주로서 저축총액이 많은 자
- 저축총액이 많은 자
- 납입회수가 많은 자
- 부양가족이 많은 자
- 당해 주택건설지역에 장기간 거주한 자
입주자 모집공고는 보통 아파트 청약일 1주일쯤 앞두고 신문 등을 통해 공고를 한다.
모집공고에는 아파트가 지어지는 현장위치와 공급 규모, 재개발이나 재건축인 경우에는
전체 공급가구수 중 일반 분양분, 청약 순위별 자격요건과 청약날짜, 평형별 공급가구수 및 중도금 횟수, 대금 납부방법 등이 상세히 나와있다.
접수장소 및 시간 , 당첨자 발표일과 아파트별 당첨자 명단이 게재될 신문이름 등이 게재되어 있다.
아파트별 입주예정일, 시공회사에 문제가 생길 경우에 대비하여 연대보증인 또는 보증회사가 어디인지도 반드시 확인하여야 합니다.
입주자 모집공고 보는 법
구 분 - 국민주택과 민영주택의 구분
주택형 - 전용면적과 주거공용면적을 합한 주택의 공급면적으로 해당 아파트의 주택평형을 의미한다.
예) 85.032㎡ = 25.722평(주택 면적의 단위가 '평' 이 아닌 '㎡'으로 표기되므로
이를 '평'으로 환산하려면 3.3으로 나누면 된다) → 25 평형
전용면적 - 등기부등본상에 등재되는 면적으로 현관, 욕실, 침실, 주방 등 세대별로 독립적으로 사용되는 공간을 의미한다.
청약통장 가입자의 아파트 평형 선택에 있어 자 격기준이 된다.
주거공용면적 - 계단, 승강기, 복도 등 2가구 이상 공동으로 사용하는 공간을 더한 면적을 말한다.
세대별 기타공용면적 - 관리실이나 경비실 등 아파트 건물 이외의 지상부분과 지하주차장등 법정지하층의 면적을 합한 값을 의미 한다.
대지지분 - 총 대지면적을 총 공급평형으로 나눈 각 세대별 지분으로 향후 건물의 내용연수가 경과되고 재건축이 추진되는 경우 아파트 가격을 좌우하 는 요인이 된다.
공급세대수 - 해당 평형별로 공급되는 세대수를 의미한다.
재건축, 재개발 등을 통해 공급되는 아파트의 경우 조합원 물량을 제외한 물량이 일반분 양되므로
해당 아파트의 총 세대수를 확인하려면 `공급규모 및 내역`을 확인하면된다.
층수 - 해당 평형이 분포된 아파트의 층수를 의미한다.
층별구분 - 분양가격을 구분하는 유형으로 아파트마다 약간의 차이는 있으나
일반적으로 기준층과 최상층, 1~2층 등으로 나누어 표기되면 층별 구분에 따라 분양가격의 차이가 있다.
분양가격 - 대지비와 건축비를 합한 총분양금액을 의미한다.
분양가격은 수요자가 해당 평형 을 분양받는데 필요한 금액으로
취득세나 등록세 등 입주에 따른 각종 세금이나 비용을 포함하지 않는다.
계약금/중도금/잔금 - 아파트 분양에 따른 납부금의 경우 일반적으로 계약금과 중도금, 잔금 등으로 나누어 수납이 이루어지는데 계약금은 총 분양가의 20%선에서 책정되며 아파트에 따라 계약금을 2회로 나누어 받는 경우도 있다.
중도금은 계약금 납부 후 입주시 잔금 (20%선) 납부일까지 대개 4~6회 에 걸쳐 3개월 정도의 시차를 두며 수납이 이루어진다.
◆계약체결
무주택 우선공급 및 1순위 당첨자의 계약기간은 주택소유실태 전산검색 소요기간에 따라 변경될 수 있으며, 당첨자에 대한 주택소유실태 전산검색 결과 공급자격 또는 선정순위 등에 한하여 계약을 체결하고 부적격자는 부적격자가 아님을 증명할 수 있는 서류를 제출하여 저격자로 재확인한 후 계약을 체결하게 된다.
당첨된 청약통장은 계약체결 여부와 상관없이 재사용할 수 없다.
계약시 구비조건
▶ 공통서류
- 주택공급신청 접수증 및 영수증(ARS, 인터넷 청약 신청자는 제출 생략)
- 계약자의 인감증명서 1통(용도:아파트 계약용)
- 주민등록등본 1통
- 주민등록증
- 인감도장
- 계약금
- 호적등본 1통(주택공급신청시 배우자 확인이 되지 않은 당첨자에 한함)
▶ 부적격 통보를 받은 자(무주택우선공급 및 1순위 당첨자 중 해당자)
- 부적격자로 통보받은 해당 주택에 대한 소명 서류
- 건물등기부등본 또는 건축물관리대장등본(가옥대장등본 포함)
- 무허가 건물확인서 또는 철거예정 증명서
- 기타 무주택자임을 증명하는 서류
▶ 제3자 대리계약시 추가사항
- 계약자의 인감증명서(용도:아파트 계약 위임용) 1통
- 대리인의 주민등록증 및 인장
- 계약자의 인감도장이 날인되어 있는 위임장(계약장소 비치)
※제증명서류는계약일기준3개월발행분
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