부동산을 상속 또는 증여받는 경우에는 상속세 또는 증여세가 별도로 부과됩니다.
상속세 및 증여세 | 보유시세금 | 양도소득세 | 취득세 및 등록세
상속세란?
상속세는 상속이 개시된 사실에 대하여 상속재산의 가액을 과세대상으로 하여 상속인에게 과세하는 조세이다.
상속에 의한 취득사실에 대하여 과세하는 점에서 취득세의 성질이 있고,
상속재산의 소유사실에 대하여 과세하는 점에서는 재산세의 성질을 띠고 있다.
상속세 과세대상
상속개시일 현재 거주자가 사망하는 경우는 거주자의 모든 재산이 대상이 되며, 외국에 거주하는 자의 사망일 경우는 국내 소재의 재산만이 과세대상이 된다.
상속세 과세기준
상속을 개시하였을 경우에 즉 사망일, 실종선고일 또는
인정사망의 경우에는 호적부에 기재된 사망일에 피상속인이 국내에 주소를 두거나 또는 국내에 상속재산이 있을 때에는 상속세를 부과한다.
즉 상속을 개시하는 시점을 기준으로 과세한다.
상속세의 공제제도
(1) 기초공제
거주자의 사망으로 상속이 개시되는 경우에는 무조건 1회에 한하여 2억원을 공제한다.
상속재산이 2억원에 미달하는 경우에는 상속세가 과세되지 않는다.
(2) 배우자 상속공제
배우자에 대해서는 실제 상속받은 금액기준으로 최고한도 30억원까지 공제해주고 있으나 배우자가 실제 상속받은 금액이 없거나 상속받은 금액이 5억원 미만인 경우에는 5억원을 공제한다.
(3) 기타 인적공제
구 분 내 용 금 액
자녀공제 나이, 동거여부와 무관 1인당 3천만원
연로자공제 상속인 및 동거가족 중60세 이상인 자 1인당 3천만원
장애인공제 상속인 및 동거가족 중 장애자 공제액 500만원에 75세에 달하기까지의 연수를 곱하여 계산한 금액
미성년자공제 상속인 및 동거가족 중 미성년자 1인당 3천만원공제액 500만원에 20세에 달하기까지의 연수를 곱하여 계산한 금액
미성년자 공제와 자녀공제는 중복적용이 가능 장애인 공제도
자녀공제, 미성년자 공제, 연로자 공제 및 배우자 공제와 중복적용이 가능하나 그 이외의 인적공제는 중복적용 불능.
(4) 일괄공제
공제제도를 잘 알지 못하는 일부 납세자의 납세편의를 제고하기 위해 다음과 같이 큰 금액으로 공제할 수 있다.
다만, 배우자가 단독으로 상속받는 경우에 일괄공제는 인정하지 않으며
상속세 과세표준신고가 없는 경우에는 일괄공제만 가능하다.
기초공제 + 추가공제 + 기타 인적공제한 금액과 일괄공제액(일반인의 경우 5억원)중 큰 금액을 공제할 수 있다.
(5) 금융재산 상속공제
금융기관이 취급하는 예금촵적금 및 주식 등의 유가증권, 금전신탁재산, 보험금 등이
금융재산 가액에 포함되어 있는 경우 2억원을 한도로 금융재산의 20%를 상속재산가액에서 공제하고,
그 금액이 2천만원 이하인 경우에는 전액 공제한다.
(6) 재해손실공제 상속세 과세표준 신고기한 이내에 재난으로 상속재산이 멸실.훼손되는 경우에 그 손실가액을 공제한다.
단 그 손실에 대해서 보험금 등의 수령 또는 구상권 등의 행사로 인해
당해 손실가액에 상당하는 금액을 보전받을 수 있는 경우에는 공제하지 않는다.
.상속순위와 지분
우리 민법에 의하면 사망자(피상속인)의 배우자, 직계비속, 직계존속, 형제-자매,
4촌이내의 방계 혈족만이 상속인에 해당되며 그 이외의 자는 유산을 상속받을 수 없다.
여기에 해당하는 사람이 없는 경우에는 특별연고자인 사실혼의 배우자나 요양 간호자등의 재산 분여 청구에 의해
유산의 일부 또는 전부를 나누어주지 않는 한 유산의 전부는 국가에 귀속된다.
상속받을 수 있는 자격을 가진 자가 여러명인 경우 재산 상속에 따른 분쟁이나 공익목적을 위해서
법률상 규정대로 상속인의 순위를 정해 배분, 혹은 균등 배분하게 된다.
<민법상 상속순위>
상속순위 상속인
1순위 직계비속, 배우자
2순위 직계존속, 배우자
3순위 형제, 자매
4순위 4촌 이내의 방계혈족
최종순위 국가
(1) 배우자 상속
앞순위에 해당하는 사람이 있을 때에는 뒷순위에 해당되는 사람은 상속을 한푼도 받을 수 없지만 사
망자가 별도의 유언을 남긴 경우는 법정 상속인의 순위나 분배 비율에 상관없이 재산을 분배받게 된다.
사망자의 배우자(법률상의 배우자)는 사망자의 자녀가 있는 경우에는 자녀와 공동으로 상속인이 된다.
그러나 자녀가 없고 2순위인 사망자의 부모나 조부모가 있는 경우는 사망자의 부모나 조부모와 공동으로 상속인이 된다.
(2) 직계비속
1순위로 상속을 받을 수 있는 자는 사망자의 직계 비속인 자녀이다.
자녀가 여러명인 경우는 자녀 모두 공동 상속인이 되며 유복자도 상속인이 된다.
(3) 직계존속
사망자의 자녀가 없는 경우 사망자의 부모가 생존해 있으면 조부모는 상속권이 상실되고
부모 모두 생존해 있을 때에는 두명 모두 공동 상속인이 된다.
(4) 형제, 자매
사망자의 자녀, 부모와 조부모, 배우자가 없는 경우는
사망자의 형제.자매가 성별, 결혼의 유무, 자연혈족과 법적혈족, 동복과 이복의 구별없이 모두 공동상속인이 된다.
(5) 4촌 이내의 방계혈족
사망자의 자녀, 부모와 조부모, 배우자 그리고 형제자매가 없는 경우에는
3촌이 되는 방계혈족으로 백숙부, 고모, 외숙부, 이모, 조카 등과 종형제자매, 외종형제자매, 이종형제자매 등이 공동상속인이 됩니다.
물론 3촌의 방계혈족이 있으면 4촌에 우선하여 상속인이 된다.
(6) 국가
위와 같은 상속인이 모두 없을 경우 상속인의 부존재 상태가 생겨서 그 재산은 결국 국고에 귀속된다.
(7) 상속지분
상속지분은 원칙적을 같은 순위의 상속인에게 똑같이 배분된다.
다만 배우자에게는 다른 공동 상속인의 지분에 5할을 더해 주고 있다.
자녀가 공동 상속인이라면 성별, 결혼의 유무, 장남차남의 구별없이 똑같은 지분을 적용한다.
상속세 신고와 납부
상속인 또는 수유자는 상속개시일(사망일)부터 6개월(외국에 주소를 둔 경우는 9개월)이내에
상속세의 과세가액 및 과세표준과 상속세 과세가액계산에 필요한 상속재산의 종류·수량·가액 및
각종 공제 등을 입증할 수 있는 서류 등을 납세지 관할세무서에 신고해야 한다.
증여세
증여세란?
증여가 있는 사실에 대하여 증여재산을 과세대상으로 하여 수증자(受贈者)에게 부과하는 조세이다.
즉 증여세란 타인으로부터 무상으로 재산을 취득하는 경우 그 증여받은 재산을 과세대상으로 하여 취득자에게 부과하는 조세이다.
증여세 과세대상
증여일 현재 증여받는 자가 거주자인 경우는 거주자가 증여받은 모든 재산이 대상이 되며,
증여받은 자가 외국에 거주하는 경우에는 그 자가 증여받은 국내 소재의 재산이 과세대상이 된다.
증여로 추정되는 경우
증여세는 증여받은 모든 증여재산가액을 그 대상으로 하지만 실제로 증여를 받지 않았을지라도
증여를 받은 것으로 보아 증여세를 부과한다.
① 배우자 상호간 또는 직계존비속간에 재산을 양도하는 경우
② 재산을 배우자나 친족 등 특수관계에 있는 자에게 양도한 후 3년내에 당초 양도자의 배우자나 직계존비속에게 다시 양도하는 경우
③ 특수관계에 있는 자끼리 시가의 70%이하나 130%이상의 가액으로 재산을 양도하는 경우
④ 세금을 내지 않을 목적을 갖고 실질적인 소유권이 없는 제3자 명의인에게 재산을 등기촵동록한 경우
⑤ 채무를 면제받거나 다른 사람이 빚을 대신 갚아주어 경제적인 이익을 받은 경우
⑥ 재산을 취득한 자금의 출처가 분명하지 않은 경우
증여세 신고와 납부
증여세 신고의무는 증여세 납세의무자에게 있고 납세의무자는 증여를 받은 날로부터 3월 이내에
각종 공제 등의 입증서류를 납세지 관할세무서에 신고해야 한다.
상속세 및 증여세를 이 기간내에 신고하면 내야 할 세금의 10%를 공제받게 되나
신고를 하지 않거나 미달되게 신고하면 20%의 가산세를 더 내야 하고,
신고만 하고 납부를 하지 않으면 10%의 가산세를 더 내야 한다.
상속세 및 증여세 산출세액
상속세의 과세표준은 총상속재산에서 각종 공과금과 인적, 물적공제를 제외한 금액이다.
증여받은 재산은 증여 당시의 시가로 평가하여 계산하나 증여재산의 시가를 산정하기 어려울 때에는
토지는 개별공시지가로, 건물은 과세시가표준액으로 계산한다.
과세표준 세 율
1억원 이하 과세표준 X 10%
1억원 초과 5억원 이하 1억원을 초과하는 금액의 20% + 1천만원
5억원 초과 10억원 이하 5억원을 초과하는 금액의 30% + 9천만원
10억원 초과 30억원 이하 10억원을 초과하는 금액의 40% + 2억4천만원만원
30억원 초과 30억원을 초과하는 금액의 50% + 10억 4천만원
부동산 매매업자의 세금
신규로 사업을 개시하는 사업자는 사업자등록을 하여야 하는 것이며, 부동산의 매매를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업으로 보는 것입니다.
부동산매매업자의 경우 종합소득세율은 과세표준에 따라 누진세율(9% ~36%)을 적용하는 것이며, 소득금액 계산시 필요경비는 당해연도의 총수입금액에 대응되는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것이 합계액으로 하는 것입니다.
부동산매매업의 업종코드는 아래와 같습니다.
0 703011(토지보유 5년미만) - 단순경비율; 80.9%, 기준경비율 :11.0%
0 703012(토지보유 5년이상) - 단순경비율:70.0%, 기준경비율: 23.2%
부부 공동소유 부동산임대소득의 부부합산과세
2002년도에 부부간 이자,배당 및 부동산임대소득에 대한 합산과세가 위헌으로 판결이 나와, 세법에서도 부부간 합산과세하지 않고 소유자별로 과세하는 개별과세를 적용시키고 있습니다.
만약, 부동산 임대업을 영위하고 있는 부부가 있다고 가정해 보면,
1. 동일한 상가건물을 부부공동의 명의로 사업자등록(공동사업)이 되어 있는 경우와,
2. 각각 별개의 건물을 부부가 하나씩 임대 사업으로 영위하는 경우가 있을 것입니다.
2.의 경우에는 자산소득에 대한 부부합산과세가 적용되지 않기 때문에 당연 각각 부동산 임대소득에 대한 세금을 납부하면 됩니다.
1.의 경우에는 동일한 건물에 공동사업자로 되어 있는데..이러한 경우에는 자산소득합산과세와는 별개로..공동사업의 합산과세규정이 적용되기 때문에 지분 또는 손익분배비율이 가장 큰 부부 중 1인의 소득에 합산되어 과세 됩니다.
부가가치세법상 부동산매매업의 정의
부가가치세법상 다음 두가지 조건 중 하나만 충족되면 부동산매매업을 영위하는 것으로 보며, 또한 재화를 공급하는 사업으로 봅니다.
① 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타건축물을 자영건설하여 분양· 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나
② 사업상의 목적으로 1과세기간(1.1∼6.30 또는 7.1∼12.31)중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우
이처럼 사업목적상 부동산을 매매하여야 하는 바, 수회에 걸쳐 부동산을 양도할 경우 사업목적의 존재 여부에 대한 사실 판단이 매우 어렵습니다.
부동산의 취득과 세금
집 사면 취득ㆍ등록ㆍ교육ㆍ농특세 내야 거래신고 지정지역선 15일이내 신고를 최근 주택거래신고제가 국무회의를 통과해 오는 30일부터 시행된다. 물론 모든 지역에서 시행되는 것은 아니고, 신고지역으로 지정된 후 당해 지역 내에서 주택 취득계약을 하면 15일 내에 관할구청에 거래 내용을 신고해야 한다.
미신고 시 과태료가 부과된다. 현재 지정된 곳은 아직 없지만 동 단위로 세분돼 지정될 것으로 보여 관심 있게 지켜볼 필요가 있다. 신고지역으로 지정돼도 기준일은 계약일이므로 지정일 전에 계약을 체결했다면 신고 대상에서 제외된다. 다만, 당해 계약서에 검인을 받았어야 한다.
실무적으로 계약서의 검인은 잔금 수수와 함께 이뤄지는 것이 보통이므로 계약 후 신고지역으로 지정된다고 하면 시행일 전에 공고가 될 것이기에 시행일 전에 계약서의 검인을 받아놓는 것이 취득ㆍ 등록세의 부담을 줄이는 방법이 될 것이다.
이처럼 신고지역으로 지정되면 주택 취득 시 부담하는 취득ㆍ등록세가 큰 폭으로 증가하게 된다. 실지거래가액 기준으로 부과되기 때문이다.
부동산의 취득 시 부담해야 하는 세금은 취득세 등록세 교육세 농특세 등이 있다. 여기서 취득이란, 매매 상속 증여 기부 건축 등 유ㆍ무상을 불문한 일체의 취득을 의미한다. 취득세는 취득일로부터 30일 내에 자진 신고 납부해야 하며, 세율은 취득가액의 2%다. 보통 법무사에게 등기 절차를 대행시키는 것이 일반적인데, 법무사가 납부서를 작성해 준다.
등록세는 취득 부동산의 이전 등기를 하기 전에 등록세를 납부해야 등기소에서 서류 접수를 한다. 세율은 취득 원인에 따라 다른데, 매매는 취득가액의 3%, 증여는 1.5%, 신축과 상속의 경우는 0.8% 등이다. 여기에 부가되는 것으로 교육세가 있는데, 등록세액의 20%가 부가된다. 결국 매매의 경우 등록세는 3.6%가 되는 것이다.
농어촌특별세는 취득세에 부과되는 세금으로, 취득세액의 10%다. 따라서, 취득세는 2.2%가 되는 것이다. 그런데 전용면적 25.7평 이하의 주택에 대해 농특세가 비과세됨을 알고 있어야 한다.
결국 매매를 원인으로 부동산을 취득하는 경우 부담하는 취득ㆍ등록세는 5.6% 내지 5.8%라고 생각하면 된다.
신고지역인가 아닌가에 따라 세금 부담에 차이가 있는 것은 과세 기준이 되는 과세표준의 차이에 있다. 취득ㆍ등록세의 과세표준은 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고를 안 하거나 신고한 금액이 시가표준액에 미달하는 때는 시가표준액으로 한다고 지방세법은 규정하고 있다. 그러므로 지금까지는 신고지역이 없었으므로 관행처럼 시가표준액에 의해 검인계약을 받아 취득ㆍ등록세를 납부해 왔다.
여기서 시가표준액이란, 토지와 건물을 따로 산정하는데, 토지의 경우는 개별공시지가이고, 건물은 지방자치단체장이 결정한 매년 1월 1일 현재의 가액을 말한다. 아파트의 경우 양도소득세 부과기준이 되는 기준시가라는 것이 있는데, 이는 토지와 건물을 합해 하나로 보고 가액을 정하며, 지방세의 시가표준액보다는 상당히 높은 수준이다.
이처럼 현재까지는 검인계약서의 제도를 이용해 취득ㆍ등록세의 절세를 도모할 수 있었으나, 신고지역으로 지역으로 지정되면 이러한 행위가 원천적으로 금지되므로 부담이 늘어나게 될 것이다. 따라서, 주택 구입계획이 있다면 지정지역 여부 등을 잘 살펴서 계약 시기의 조절 등 계획을 잘 세워야 할 것이다.
부동산임대사업자의 세금계산서교부
일반과세자가 부동산임대용역을 계속적으로 공급하고 전세금 또는 임대보증금외에 그 대가(월세)를 매월 받기로 한 경우 당해 월세의 그 공급시기는 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 되는 것으로서 이 경우 그 대가를 받지 못한 경우에도 대가의 각 부분을 받기로 한 때에 세금계산서를 교부하여야 하는 것이며,
임대사업자가 임차인으로부터 월임대료를 지급받지 못하여 임대료가 연체된 경우로서 당해 연체된 임대료를 전세금 또는 임대보증금에서 차감하는 경우에도 부가가치세법시행령 제49조의 2 규정에 의한 간주임대료는 연체된 임대료를 차감하기 전의 전세금 또는 임대보증금으로 계산하는 것이 타당할 것입니다.
절세 상식 - 세금을 절약하는 방법
부동산을 보유할 때도 이런 세금을 내야 한다.
부동산을 취득할 때는 취득세와 등록세 등을 냈지만 부동산을 가지고 있는 동안에도 매년재산세와 종합토지세를 내야 한다.
보유에 대한 세금은 건물에 대한 것과 토지에 대한 것으로 나누어지는데, 건물에 대한 세금이 재산세이고 토지에 대한 세금이 종합토지세이다.
◈ 재산세
재산세는 매년 6월 1일 현재 재산세 과세대장에 재산의 소유자로 등재되어 있는 사람에게 부과하며, 세금은 건물소재지 시장·군수·구청장이 보내준 고지서에 의해 7월 16일부터 7월 31일 사이에 납부하면 된다.
주택에 대한 재산세는 지방세법상의 시가표준액에 대해 0.3%에서 7%까지 초과 누진세율로 과세하며, 상가건물에 대하여는 0.3%, 골프장이나 별장·고급오락장용 건물에 대하여는 5%의 세율로 과세하고 있다.
한편 종합토지세는 납세의무자가 소유하고 있는 전국의 모든 토지를 종합 합산하여(일부 별도합산 또는 분리 과세하는 토지도 있음)이에다 초과누진세율을 적용하여 세액을 계산하지만, 재산세는 한 사람이 여러 채의 건물을 소유하고 있더라도 이를 합산하여 과세하지 않고 개별 건물별로 세액을 계산하는 점에서 차이가 있다.
◈ 종합토지세
종합토지세는 매년 6월 1일 현재 토지를 소유하고 있는 자에 대하여 부과하며, 세금은 토지 소재지를 관할하고 있는 시장·군수·구청장이 보내준 고지서에 의해 10월 16일부터 10월 31일 사이에 납부하면 된다.
종합토지세는 과세대상 토지를 종합합산 과세대상, 별도합산 과세대상, 분리과세대상으로 각각 세율을 달리 적용하고 있다.
종합합산 과세대상은 주택의 부속토지나 나대지 등 별도합산 과세대상 및 분리과세대상토지 이외의 모든 토지로서, 개인별로 가지고 있는 모든 토지를 합산하여 0.2%∼5%의세율을 적용하여 과세한다.
별도합산 과세대상은 영업용 건축물의 부속토지로서, 종합합산과세대상보다 조금 낮은0.3%∼2%의 세율을 적용하여 과세한다.
분리과세대상은 조세정책상 특별히 낮게 또는 높게 과세하기 위한 것으로서,논 · 밭 · 과수원 · 목장용지 및 임야에 대하여는 0.1%의 낮은 세율을 적용하고, 골프장 · 별장 및 고급오락장용 토지에 대하여는 5%의 높은 세율을 적용하고 있다.
재산세나 종합토지세의 경우는 특별한 절세대책이 있는 것은 아니다.
다만, 종합토지세의 경우는 개별공시지가로 토지가액을 평가하는데 개별공시지가를 결정하기 전에 주민들이 열람할 수 있는 기회를 주고 있다. 그러므로 개별공시지가가 부당하게높게 책정된 경우에는 이의를 제기할 수 있으며, 이의제기 결과 공시지가가 낮춰지면 세금을 조금이라도 줄일 수 있을 것이다.
주택임대업자의 세무신고
주택임대사업을 하는 경우 부동산임대소득에 대한 소득세 신고납부의무가 있습니다.
다만 일정요건을 충족하면 주택임대에 대한 소득세를 비과세하고 있습니다. 따라서 비과세되는 경우에는 소득세법상 부동산임대소득 납부를 목적으로 사업자등록을 할 필요는 없습니다.
1. 소유하는 주택이 3개 초과시에는 과세하며, 3개이하인 경우에는 비과세하는 것이나
다음의 경우에는 주택수에 관계없이 과세합니다.
① 고가주택의 임대소득
② 농어촌지역 외에 소재하는 주택으로 연면적이 116㎡(공동주택의 경우 85㎡)를 초과하는 주택을 2개 소유한 사람의 주택임대소득
③ 농어촌지역에 고가주택을 소유하면서 ②에 해당하는 주택을 1개 소유하는 사람의 주택 임대소득
④ 농어촌지역외에 소재하는 주택을 3개 소유하는 사람의 주택임대소득
⑤ 농어촌지역에 고가주택을 소유하면서 농어촌지역외에 소재하는 주택을 1개 소유하는 자의 주택임대소득
⑥ 농어촌지역에 고가주택 2개을 소유하면서 농어촌지역외의 지역에 소재하는 주택을 1개 소유하는 자의 주택임대소득
2. 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산합니다.
고가주택은 과세기간종료일 현재 또는 당해 주택의 기준기가가 6억원을 초과하는 주택을 말합니다.
3. 주택 수의 계산방법입니다.
가. 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산합니다.
나. 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산합니다.
다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산합니다.
다. 임차 또는 전세받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세받은 주택을 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로 계산합니다.
라. 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산합니다.
분양권의 양도시기
분양받은 일반분양 계약자인 경우 취득일은 소득세법시행령 규정에 따르는 것으로 "잔금청산일"이 원칙이며, 잔금청산일이 불분명한 경우 "등기접수일"이 됩니다.
다만, 건설중인 아파트의 분양계약에 따라 잔금청산일까지 당해 아파트가 완공되지 않은 경우에는 "건물이 완성된 날"을 취득의 시기로 보는 것입니다.
이 경우 건물이 완성된 날이라 함은 당해 건물에 대한 "사용승인일"을 말합니다.
(사용승인전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날)
부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도라 함은 소득세법시행령에서 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하는 것을 말하는 것입니다.
주택매매업의 양도소득세 적용세율
2004년 1월 1일 이후부터는 부동산매매업중 주택매매업에 대하여는 1세대 3주택(이때, 주택의 범위는 소득세법시행령 제167조의3  제1항 제1호의 주택을 제외)이상을 소유한 경우에는 종합소득세율에 의한 산출세액과 양도소득세 중과세율(60%)에 의한 산출세액 중 많은 것을 적용하는 것입니다.
2003년 양도한 부동산매매업소득에 대하여는 종합소득세율에 의하여 확정신고를 하는 것입니다.
다만, 2003년 12월 31일 현재 1세대 3주택이상인 자가 2004년 1월 1일 이후 다른 주택을 취득하지 하지 않고 2004년 12월 31일 이전에 기존주택을 양도하는 경우에는 신설된 소득세법 제64조 규정을 적용하지 아니하는 것입니다.
제64조【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】
① 제69조 제1항의 규정에 의한 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 매매차익이 있는 자(대통령령이 정하는 1세대3주택 이상을 소유한 거주자에 한한다)의 종합소득산출세액은 다음 각호의 세액 중 많은 것에 의한다. (2003.12.30. 신설)
1. 제55조 제1항의 규정에 의한 종합소득산출세액
2. 다음 각목에 의한 세액의 합계액
가. 주택매매차익에 제104조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액
나. 종합소득과세표준에서 주택매매차익의 당해연도분 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액
② 제1항의 부동산매매업을 영위하는 거주자에 대한 주택매매차익의 계산 그밖의 종합소득산출세액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2003.12.30. 신설)
분양처분의 효과
① 관리처분계획에 따라 대지 또는 건축시설을 분양받은 자는 분양처분의 고시가 있은 다음 날에 그 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득한다. 이 경우에 종전의 대지 또는 건축물에 관한 지상권·전세권·저당권 또는 등기된 임차권과 주택임대차보호법 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 분양 받은 대지 또는 건축시설에 설정된 것으로 봅니다.(법 제39조제1항)
② 분양처분으로 취득하는 대지 또는 건축시설은 토지구획정리사업법의 규정에 의한 환지로 보며, 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축시설은 토지구획정리사업법의 규정에 의한 보류지로 봅니다.(법 제39조제2항)
분양처분의 고시가 있는 날로부터 시행자는 분양처분의 내용에 따라 대지 및 건축시설에 관한 등기가 있을 때까지 다른 등기를 하지 못합니다.(법 제40조제3항).
1가구 1주택에 관한 문의
- 소득세법 시행령 제154조는 1세대 1주택이란 ''거주자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족(거주자와 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 말하며 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함)과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의
보유기한이 3년 이상인 것을 말한다.
''고 하고 있습니다.
- 따라서, 상담인이 아파트를 분양받게 되면 1세대 2주택에 해당한다고 할 것입니다.
- 다만, 소득세법 시행령 제155조에서는 1 주택을 소유하고 있던 세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 2주택을 소유하게 된 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는
이를 1세대 1주택으로 보고 있으므로, 상담인이 아파트를 취득한 후 1년 이내에 어머니 소유의 아파트를 양도하면 그 경우에는 양도소득세가 부과되지 않습니다.
관리처분계획
관리처분계획은 재개발사업시행구역 안에 있는 종전의 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권, 전세권, 임차권, 저당권 등 소유권 이외의 권리를 재개발사업으로 조성된 토지(대지)와 축조된 건축시설에 관한 권리로 변환시켜 배분하는 일련의 계획입니다.
또한 손실보상, 계약, 수용 등에 의한 취득·청산 또는 권리의 해지로 소멸시키거나 이행하는 관리계획과 공공시설의 귀속 및 시행자에게 귀속된 대지 또는 건축시설의 처분에 관한 일련의 계획으로 개념지을 수 있습니다.
또한 관리처분계획은 그 계획을 통하여 대지 또는 건축시설의 합리적 이용을 도모하게 하고 재해의 방지·위생의 향상·기타 주거조건을 개선토록 기여합니다. 따라서 다양한 권리유형과 다양한 가치 및 이해관계를 어떤 기준과 방법으로 조정하고 관리하며 분배하고 처분할 것인가 하는 문제는 사업추진의 효율성과 정책목표 달성여부에 직결되는 문제입니다.
법률적으로 관리처분계획은 재개발사업의 시행자가 사업시행인가 후 60일간의 분양신청기간이 경과한 때에 재개발사업으로 조성된 대지 및 건축시설에 관한 관리처분계획을 정하여 시장·군수 또는 구청장에게 인가받도록 하고 있습니다.(법 제34조제1항).
상가임대차계약이 올10월에 끝나는데요?
상가임대차의 경우 주택임대차 보호법과 같은 특별한 보호법의 적용
이 없기 때문에 일반민법의 임대차 규정을 따라야 합니다.
1) 세입자가 재계약을 원치 않을때 세입자가 건물주에게 언제 통보를 해야하는 지 알고 싶구요.
만약 집주인이 재계약을 원치 않을때도 세입자에게 언제통보를 해야
하는지 알고 싶습니다.
-- 기간약정이 있을 경우 기간내에 하면 됩니다.
언제 해야 한다고 규정된 것은 없으니, 관례상 2-3개월전에 통보함으로서 상대방이 준비 할수 있는 여건을 마련해 주는 것이 필요하겠습니다.
2) 만약 그 기간(건물을 비워주겠다는 의사표시를 할수있는 기간)내에 건물주 나 세입자가 아무런 얘기가 없을 경우,아니면 건물주가 만기가 다되어도 건물을 비워달라고 하지 않았을 경우 자동 재계약이 되는건지 알고 싶습니다.
-- 주택임대차와는 달리 계약 만료일이 지났다고 바로 재계약이 되는 것은 아
니고, 만료일 이후 상당한기간동안 임대인의 이의가 없는 상태에서 임차인도
계속 해당 임차물을 사용,수익 한다면 재계약이 된다고 봅니다.
상당한 기간이 조금 애매하긴 해도 법조문에 그렇게 되어 있으니 상황에 따라 적용하시면 됩니다.
3) 통상적으로 상가임대계약은 1년인가요? 저희는 장기계약을 맺고 싶은데
건물주가 1년씩 재계약하자고합니다.
-- 상가 임대차의 최 단기간 규정은 없습니다.
통상 1년정도 하고 재계약시 최장기는 10년이고 그 이외에는 양 당사자의 합의 사항 입니다.
3) 재계약시 보통 상가임차료가 오르는데 그 상한선은 몇% 인가요? (저희는 보
증금
3000만원에 월300씩 임차료를 내고 있습니다)
-- 상한선에 대한 규정은 없습니다.
이 역시 합의 사항입니다.
4) 상가에 들어가기전 근저당이 되어있었고 상가에 들어간후 또 근저당이 설정
되었는데 이경우 만약 경매가 들어 온다면 보증금을 보호 받을수 있는지요?
-- 상가의 경우 달리 보호받을수 있는 조치가 없습니다.
임차권등기를 하셔서 임차권등기일을 기준으로 순위경쟁을 하는 방법이외에는 없고, 이전 근저당
에는 대항할수 없습니다.
상가건물임대차보호법의 적용대상은?
*상가건물의 임대차에 관하여 적용하되, 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다고 규정된 바,
여기서 사업자등록의 대상이 되는 건물이란 특별한 요건이 있는 것이 아니고 사업을 하고자 하는 사람은 사업의 크기나 규모에 관계없이 세무서에 사업자등록을 신청하여 사업자등록을 발급 받아야 하는데(세금징수, 사업장파악자료) 실질적으로 사업장으로 제공되고 있으면 그 물건이 무허가/유허가 또는 자기건물/타인건물에 구애받지 않으며 사업을 개시한 날로부터 20일안에 관할 세무서민원실에 건축물대장 또는 등기부등본(자기건물), 임대차계약서(타인건물) 등을 구비하여 신청서를 작성, 제출하면 사업자등록신청이있게 됩니다.
또한 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우 포함하며
영업용으로 사용하는 경우란 일정한 장소에 인적, 물적 시설을 갖추고 계속적으로 영리적인 행위를 하는 용도에 제공된 것을 말합니다.
따라서 주택임대차보호법이 공부상 용도에 불구하고 사실상 주거용으로 사용되면 적용대상으로 하듯이 사실상 사업장으로서 영리행위를 위한 장소로 제공되고 있으면 적용대상이 됩니다.
-다만, 지역별로 구분하여 규정된 보증금을 초과하는 임대차는 적용대상이 아니며 결국, 법 취지에 의하면 지역별로 일정금액 이하인 보증금으로 영업용에 제공되는 건물에 입점한 영세상인의 임대차에 대해서 적용되는 것입니다.
-법적용대상 임대료; 보증금+월차임(월차임을 연 12%(월1%)로 자본환원하여 보증금으로 환산) 서울시 2억4천만원, 수도권과밀억제권역 1억9천만원, 광역시 1억5천만원, 기타지역 1억4천만원 이하의 환산보증금에 해당하는 영세상인의 임대차.
토지에 대한 양도차익을 계산할 때, 철거한 건물은 필요경비로 인정하나?
토지와 건물의 양도차익을 계산함에 있어 양도 및 취득가액을 기준시가로 결정하는 경우 양도가액에서 빼주는 필요경비는 취득당시의 기준시가와 지방세법상의 시가표준액의 10%를 합한 금액이 되는 것입니다.
그러나, 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 결정함에 있어 이용편의를 위하여 건물을 헐고 토지만을 양도하였을 경우에는 헐린 구 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 헐린 집에서 남게되는 자재 등의 처분가격을 차감한 금액은 필요경비에 포함됩니다.
이르면 8月 말부터 토지거래허가구역의 허가대상 기준 면적이 지금의 절반 또는 3분의 2수준으로 축소된다. 또 괸리지역 내에서 1만㎡ 미만의 기존 공장도 공장 터를 확장하면서 중ㆍ개축 규제를 완화하고 토지거래허가제를 강화하는 내용으로 국토계획 및 이용에 관한 법률 시행령과 시행규칙 개정안을 마련해 입법예고했다.
토지거래허가구역 내에서 허가제외대상 면적은 도시직역의 경우 주거지역은 180㎡ 이하에서 120㎡이하로, 상업지역은 200㎡ 이하에서 130㎡ 이하로 각각 축소된다.
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