2. 경매물건 보는 방법(1)

2. 경매물건 보는 방법(1)

 

 

 

 

 

 

 

오늘은 두번째 시간으로 경매자료를 보고 분석을 하는 방법에 대해서 알아보려 한다.

 

자, 아래 서울 광진구 광장동의 청구아파트 경매물건 보는 방법을 예로 들어보겠다.

 

 

 

 

 

 

위 자료의 윗부분을 별도로 떼내었다.

개인정보가 요즘 중요하니 이름들은 끝자리를 모두 지우고~

 

 

 

 

한글만 알면 이해되는 쉬운것은 넘어가자...

 

 

 

 

1. 일단 법원부동산경매는 그 부동산이 있는 소재지 관할법원에서 경매절차를 진행한다.

 

즉, 본 건 광장동은 서울동부지방법원에서 관할하기 때문에 채권자인 내가 제주도에 산다고 편의상 제주지방법원에 신청할 수 없다는 것이다.

 

 

2. 본 건의 사건번호는 2013 타경 12765 호이다.

 

경매부동산은 무조건 '타경'이라는 사건부호가 붙는데, 이건 수많은 사건들에 대해 구별을 하기 위한 약속이다.

가령 2014 차 4934 호의 경우에는 '차'라는 부호가 붙었다.

이건 지급명령사건 이라는 것이다.

다시말해 타경이라는 사건번호가 있다면 누구나 '아~경매사건이구나'라고 알 수 있게 한 것이다.

 

또한 사건번호의 앞의 2013 은 경매를 신청할 당시가 2013년도라는 뜻이며 타경 뒤의 12765의 경우에는 맨뒷번호 5를 빼면 1276이다.

즉, 맨 뒷자리번호는 법원직원들이 사건을 구별하기 위해 약속에 의해 붙인 것이며, 1276은 말그대로 천이백칠십여섯번째로 법원에 접수되었다는 뜻이다.

 

그래서 경매사건에는 1~9로 끝나는 한자리 사건번호는 없다.

해바뀌고 1월 2일 처음으로 경매를 접수하면 2015 타경 10호 를 부여받게 되는 것이다.

재미로 알아두어도~ ㅎㅎ

 

 

3. 감정가, 최저가, 보증금

 

말그대로 감정가격은 법원에서 감정평가사에게 지시하여 책정한 해당 부동산의 적정평가금액이라는 것이다.

시세와는 당연히 구별되는 금액이다.

하지만 초보들은 시세로 알고 유찰되니 싸다고만 생각하는 안일한 생각을 많이들한다.

몰라서 그런걸 뭐라하겠는가... 손해보는건 본인인걸...ㅠㅠ

 

감정평가사가 그 부동산을 정밀감정을 할 수 있을까?

아니다. 감정평가사에게 법원에서 수고했다고 비용도 많이 안준다.

또한 법에서는 감정평가사가 직접 현장에 나가서 감정하지 않고, 일정직원을 내보내도 되도록 되어있다.

그러다보니 직원이 해당 아파트단지 부동산업소에 가서 시세물어보고 온다...^^:

관심있는 사람은 보았을지 모르겠다.

공인중개사사무소 출입문에 보면 '감정평가업무에는 시세를 제공하지 않겠다'는 웃지못할 알림판을...

 

필자처럼 10년 넘게 이 일을 하는 사람들은 감정가격을 애초에 관심을 두지 않는다.

경매하는데 감정가는 무의미할 뿐, 아무런 참고사항도 되지 않기 때문이다.

 

다음 최저가격을 보자

이건 신건인데, 매각기일에 경매를 진행하고 입찰자가 아무도 없는 경우에는 보통 20% 저감된 금액으로 진행한다.

가령 인천처럼 예외적으로 법원마다 30%로 진행하는 법원도 있으므로 꼭 확인할 필요가 있다.

어느누구든 입찰에 참여하는 사람은 최저가격 이상의 금액으로 입찰에 참여하여야 한다.

하지만 초보들은 최저가에 낙찰을 받는 줄 아는 사람도 있다..

만약 그렇다면 그럼 필자는 로또 안산다...잠도 안자고 경매만 할 것이다..

 

다음 보증금.

입찰보증금은 책임없는 난무한 입찰경쟁을 막기위해 입찰보증금 10% 또는 20%를 당일 제출하도록 하고 있다.

만약 최고가매수신고인이 되었는데 이후 잔금을 완납하지 아니하면 입찰보증금은 법원에 몰수되어 배당금액에 산입된다.

 

그래서 경매물건 보다가 미납이라고 있으면 입찰보증금이 몰수되어 손해를 본 사람이라고 생각하면 된다.

보통 권리분석을 잘못하거나 시세분석을 오판하는 경우에 종종 발생한다.

 

입찰에서 떨어지면 그자리세어 보증금은 돌려준다~

 

 

 

 

하나만 더 이야기 하자.

 

상담 받는 사람들이 제일 많이 물어보는 질문이 최저가에 얼마 더써야 낙찰을 받겠냐고 물어본다.

 

필자처럼 경력이 쌓이다보니 입찰가산정은 최저가에서 위로 올라가는 것이 아니라 위에서 밑으로 내려오는 것이 정답이다.

 

욕심이 몸과 정신을 망친다.

정확한 시세와 급매가격을 분석하였다면 내가 과연 이 부동산에서 얼마의 차익을 거두면 될까? 라는 기준이 먼저 서야한다.

급매가보다 3천만원? 4천만원?

내가 먼저 기준을 세워야 입찰가가 대략 눈에 들어온다.

디테일하게 분석하는 것은, 그 다음 전문가의 실력이 필요할 뿐이다.

 

다시말해 최저가에서 위로 올라는  입찰가격은 낙찰받기 힘들다....

왜? 전국에 있는 입찰자들이 그 부동산을 관심을 가지고 보고 있기 때문이다.

 

내눈에 좋은건 다른사람 눈에도 좋다는 말처럼 욕심을 버리는 순간 재밌는 경매투자가 된다 ^^*

 

이상 경매물건보는 방법에 대해 일부 알아보았다.

다음시간에도 경매물건 보는 방법 두번째 시간을 갖고자 한다.

출처: https://auction-1004.tistory.com/35?category=454689

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